En el nombre de Dios y de la Patria, se abre la sesión. El acta de la sesión número 33 se da por aprobada por no haber sido objeto de observaciones. El acta de la sesión número 134 queda a disposición de las señoras y señores diputados. La señorita secretaria abogada dará lectura a la cuenta.
Gracias, presidenta. Tenemos los siguientes documentos para la cuenta: un oficio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por el cual informa que los recursos del programa de Asentamientos Precarios, correspondiente a las regiones de Los Ríos, Los Lagos y Aysén, no guardan relación alguna con la decisión de expropiar los terrenos de la toma de San Antonio, ni con el costo estimado de dicha medida. Explica que los desistimientos de ejecución de proyectos en 2025 obedecieron a retrasos administrativos y presupuestarios, detallando que no hubo desistimiento en la región de Los Lagos, mientras que en Los Ríos y Aysén se registraron ajustes y postergaciones de proyectos, precisando que los recursos no ejecutados retornan al tesoro público. Adjunta minuta elaborada por el Departamento de Asentamientos Precarios de la División de Política Habitacional.
Asimismo, el oficio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo informa que las modificaciones introducidas por la resolución exenta número 1717 de 2025 no han generado exclusión de familias unipersonales ni uniparentales en el programa Fondo Solidario de Elección de Vivienda, manteniéndose excepciones normativas y medidas de priorización para su postulación, en alusión a las familias de los comités de vivienda de Osorno. Se instruyó al Serviu de la Región de Los Lagos a levantar información sobre estos hogares y coordinar acciones en casos de urgente necesidad habitacional.
Por otra parte, se presenta un oficio del Ministerio de Medio Ambiente, el cual se refiere a la solicitud de retirar del Catastro Nacional de los Humedales el terreno emplazado en el sector Las Quilas de Puerto Aysén, perteneciente al Servicio de Vivienda y Urbanización de la región, a fin de que se pueda ejecutar un proyecto habitacional que beneficiaría a muchos comités de vivienda. Informa que, tras verificarse técnicamente en terreno, se resolvió reajustar el Inventario Nacional de Humedales, retirando la vigencia de una superficie acotada al sector Las Quilas en la comuna de Puerto Aysén, al considerarse que cerca del 99% del área revisada no mantiene condición de humedal, precisando que dicha modificación no afecta al resto del humedal HUR11-03 y permite avanzar en proyectos habitacionales del Serviu.
Finalmente, se menciona un oficio del Ministerio de Medio Ambiente que se refiere a la solicitud de realizar un trabajo con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo para permitir la adquisición y posterior ejecución de un proyecto habitacional en la comuna de Aysén, que fue dejado sin efecto por las autoridades sectoriales regionales debido a que, aparentemente, los terrenos elegidos vulnerarían la ley 21.202, que modifica diversos cuerpos con el objeto de proteger los humedales urbanos.
Al respecto, se informa que dichos terrenos presentan presencia de humedales y turberas, por lo que resultan aplicables las prohibiciones y exigencias de la Ley 21.202 y de la Ley 21.660, señalando que estas condiciones impiden el desarrollo del proyecto habitacional propuesto, sin perjuicio de continuar el trabajo coordinado con el Ministerio de Vivienda para identificar los terrenos aptos para viviendas sociales.
Un oficio del Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano informa que el proyecto Vistas del Águila, en la comuna de Lo Barnechea, fue modificado por la modalidad de S19 debido al alto costo del terreno y de las obras de urbanización, lo que hacía inviable su ejecución como proyecto de S49. Esta modificación permitió mejorar su financiamiento y viabilidad, descartando la existencia de compromisos formales previos sobre un proyecto distinto al finalmente aprobado.
Se adjunta un ordinario del Servicio de Impuestos Internos, así como una resolución exenta del Servicio Metropolitano. Un oficio de la Municipalidad de Renca informa que la comuna no cuenta con extensión urbana o rural conforme con lo dispuesto en el instrumento de planificación territorial. Asimismo, un oficio del Servicio de Impuestos Internos se refiere a la solicitud de autorizar la separación del terreno donde se emplaza el proyecto Vistas del Águila, particularmente en su zona homogénea, para ajustar el valor del suelo en el próximo proceso de avalúo fiscal, posibilitando la aplicación de un corrector que habilite el desarrollo del referido proyecto bajo la modalidad de S49. Se informa que no es posible autorizar la separación de terrenos ni ajustar avalúos fiscales con el objeto de viabilizar un proyecto habitacional específico, precisando que los avalúos se determinan únicamente mediante procesos de reavalúo con fines tributarios, y que el Decreto Supremo Nº 49 no se relaciona con materias de su competencia.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo remite avances correspondientes al mes de noviembre de 2025 respecto a denuncias y querellas presentadas por los servicios de vivienda y urbanización, en virtud del artículo quinto de la Ley 21.633 por hechos constitutivos de delito de usurpación, dando cumplimiento a la glosa número 23 de la Ley de Presupuestos del Sector Público, año 2025. Se incluye un informe mensual de noviembre de 2025 sobre el avance del plan de emergencia habitacional, desagregado por región y comuna, incluyendo el número de viviendas terminadas, en ejecución y proyectadas, dando cumplimiento a la glosa número 20 de la Ley de Presupuestos del Sector Público, año 2025. También se presenta un informe de avance correspondiente al tercer trimestre de 2025 del programa de asentamientos precarios, cumpliendo con la glosa número 7 de la Ley de Presupuestos del Sector Público, año 2025.
Se reciben correos electrónicos de diversos interesados. Uno del señor Slaven Rasmilit, quien solicita audiencia para participar en la discusión del proyecto de ley que modifica la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria en materia de administración y protección de los intereses de los copropietarios. Otro del señor Rodrigo Lagos Vergara, quien solicita audiencia para exponer sobre la posibilidad de desarrollar como política pública un proyecto elaborado desde el Colegio de Arquitectos de Concepción, el cual han estado implementando de forma experimental desde el año 2023, y que consiste en una plataforma institucional de práctica profesional habilitante para la obtención del título de arquitecto. También se recibe un correo del señor Zenón Alarcón Rodríguez, consejero nacional indígena de la CONADI, quien solicita audiencia para participar en la sesión especial que celebrará la comisión en Arica, mañana, 8 de enero, con el objeto de exponer sobre la visión de los pueblos indígenas respecto de las medidas de desalojo que afectan a familias aymaras.
Finalmente, un correo de la Asociación Chilena de Municipalidades excusa la inasistencia de su presidente a esta sesión, solicitando que en su representación exponga el asesor legislativo, señor Sebastián Torrealba, vía telemática. Para ello, se requiere mayoría de la Comisión.
Esa es toda la cuenta, presidenta. Muchas gracias a las diputadas y diputados. Solicito si tienen alguna observación respecto a la cuenta. ¿Hay alguna observación? El consejero Zenón Alarcón solicita participar mañana en la sesión en Arica, lo cual es importante, ya que se abordarán los mismos temas que se han planteado, relacionados con la situación de desalojo. No creo que esto sea un inconveniente, ¿cierto?
Los minutos los distribuiremos. De acuerdo, no hay problema en eso. Y al diputado Tomás Hirsch, qué emocionante le pedí que lea el 15. Es que nos pregunta porque no vino el presidente de la Asociación Chilena de Municipalidades, entonces pide hacerlo telemáticamente. No sé si están de acuerdo, el asesor legislativo. Si hay acuerdo para que él pueda exponer, no hay problema.
Se acordaría también de que pueda exponer. Diputado Tomás, perdón. También está la otra del correo electrónico que hace don Slaven Razmilic, quien solicita audiencia para participar en la discusión de este proyecto. Ofrezco la palabra.
Presidenta, este proyecto lo votamos en general en la sesión pasada, ¿no es cierto? Sí. Habíamos quedado que para la votación en particular nos parecía bien que pudieran venir de la Asociación de Municipalidades. Eso es lo que habíamos acordado, por lo menos, y habíamos tenido la unanimidad de escucharlo, aun cuando estuviéramos en la discusión en particular. Pero no era el acuerdo en ese momento que íbamos a abrir la invitación a más organizaciones.
Ahora, si hay un acuerdo general y los demás están, yo no me opondría. Creo que el proyecto es bueno y que escuchando a quienes están involucrados, no tendría ningún problema. Le voy a pedir a la señora secretaria el acuerdo que establecimos para que quede claro para todos, por favor. El acuerdo es recibir a diversos expositores, pero que vengan a pronunciarse respecto de artículos determinados, no de la discusión general del proyecto. Por lo tanto, pienso que no habría problema en la medida en que la invitación se exprese que debe referirse a articulados precisos del proyecto y no a la opinión general que tengan del mismo.
Aclarada la situación, si no hay ninguna observación a la cuenta, esta sesión tiene por objeto iniciar la discusión y votación particular del proyecto de ley originado en moción que modifica la ley N° 21.442 de copropiedad inmobiliaria, en materia de administración y protección de los intereses de los copropietarios, correspondiente al boletín N° 17.889-14.
Asisten en representación de la Cámara Chilena de la Construcción su vicepresidente, señor Orlando Sillano, el vicepresidente regional de Valparaíso, señor Andrés Polanco Cabello, y el abogado de la Gerencia de Asuntos Regulatorios, señor Carlos Pino Torres. Asimismo, el presidente del Colegio de Administradores de Edificios y Condominios, señor Juan Carlos Latorre, junto al abogado señor Marcos Sepúlveda.
¿Están todos? Falta una silla. Podemos hacer un ajuste. Entonces, le otorgamos la palabra al vicepresidente nacional, señor Orlando Sillano. Ahí tiene el micrófono para que lo pueda encender. Muchas gracias, señora presidenta, y por su intermedio, honorables diputadas y diputados.
Muy buenas tardes. Agradecemos el espacio para traer la visión de la Cámara Chilena de la Construcción respecto al boletín que se encuentra en tabla. Quisiera comenzar valorando la necesidad de proponer modificaciones a esta ley. Como gremio, compartimos plenamente el objetivo de mejorarla y abordar la profesionalización de la administración de los condominios. Son mejoras necesarias que nosotros apoyamos. Sin embargo, nuestra presencia hoy obedece a una preocupación urgente y puntual. Hemos detectado que, tal como está redactado, el proyecto genera efectos colaterales graves sobre la política habitacional del Estado, específicamente amenazando la viabilidad de los condominios de vivienda social y de integración, como el DS19 y el DS49.
Para ponerlo en perspectiva, el Programa de Integración Social DS19 representa el 37% del Plan de Emergencia Habitacional. Cualquier norma que encarezca artificialmente estos proyectos o bloquee su financiamiento pone en riesgo la meta del país de entregar viviendas dignas e integradas social y territorialmente. Nuestra alerta técnica se centra en tres puntos críticos que, de no corregirse, harían inviables muchos de estos proyectos.
Primero, el riesgo financiero. La propuesta de una hipoteca general sobre las unidades para bloquear el acceso podría limitar el acceso al crédito hipotecario, tanto para la construcción como para las familias de sectores medios, al dejar a las instituciones financieras sin garantías reales.
Segundo, la rigidez en estacionamientos. Exigir una cuota de un estacionamiento por vivienda de interés público, sin considerar la cercanía al metro o al transporte público, no solo va contra la tendencia urbana moderna, sino que encarece enormemente los costos de construcción, restando recursos para construir más y mejores viviendas. Esta norma ya es rígida y se busca rigidizarla aún más, llegando a situaciones absurdas, como que un proyecto privado podría tener menos requerimientos de estacionamientos en comparación con un proyecto financiado por el Estado. Debe primar la lógica de que las exigencias de estacionamientos se basen en los instrumentos de planificación territorial y no en una cuota específica establecida por ley.
Tercero, la gestión de activos. Al declarar inembargables e intransferibles los locales comerciales, se impide que las comunidades vulnerables usen estos activos para lo que fueron pensados: generar ingresos que ayuden a bajar sus gastos comunes. Asimismo, se están abordando problemas de transferencia de dichos locales, que ha sido una preocupación persistente de nuestros socios que trabajan y construyen proyectos derivados de estos programas.
Para profundizar en el detalle de cómo estos artículos impactan la normativa urbanística y financiera, y presentar nuestras propuestas para solucionar estos nudos, dejo con ustedes a Andrés Polanco, vicepresidente regional de la Cámara Chilena de la Construcción de Valparaíso, quien expondrá el análisis en detalle. Les pido a todos ser breves, ya que les damos diez minutos por organización o institución. Muchas gracias, presidenta, y buenas tardes a todos los integrantes de esta comisión. Tal como ha dicho nuestro vicepresidente nacional, queremos exponer hoy día aspectos concretos que observamos como Cámara Chilena de la Construcción en relación a la modificación que se está planteando respecto a la ley de copropiedad inmobiliaria, que vemos que tendrá un impacto directo en la política habitacional, especialmente en programas de subsidio habitacional. Esta presentación recoge la experiencia de los socios de la cámara de todo el país.
Agrupados en el Comité de Vivienda Nacional, lo primero que quisiéramos brindarle es una pequeña mirada de contexto, para que veamos cuál es el sentido de la política habitacional y la importancia que tiene el decreto 19, especialmente el 49, en la solución habitacional para familias de segmentos vulnerables, emergentes y medios. Es fundamental compatibilizar los intereses que persigue este proyecto de ley con efectos que no son deseados ni queridos, que podrían afectar el éxito y desarrollo de la política habitacional y los proyectos que se puedan ejecutar bajo su amparo.
Dicho esto, comenzaremos con el contexto del programa del decreto 19. Este es uno de los programas habitacionales que tiene mayor incidencia en la política habitacional, orientado a la construcción de viviendas dentro de la línea de subsidios habitacionales. Este programa concibe el desarrollo mediante la presentación de proyectos, los cuales deben cumplir con características técnicas y sociales, tanto de las viviendas como de los terrenos y de los conjuntos que se desarrollan, especialmente condominios. La postulación se efectúa una vez al año, y los proyectos resultan seleccionados en base a estos criterios.
Reitero que estos son proyectos que se presentan sin inicio de obra, o en casos excepcionales, con un inicio de obra de hasta un 30%. La idea es construir viviendas para los segmentos vulnerables, medios y emergentes. Una vez seleccionados los proyectos, se da inicio a las obras, y cuando se cumple un determinado hito de avance, las entidades desarrolladoras, que pueden ser constructoras, inmobiliarias o cooperativas de vivienda, pueden empezar a incorporar compradores de los tres segmentos mencionados, lo que es esencial para el Programa de Integración Social. La idea es que sean proyectos en los que convivan personas o grupos familiares de estos segmentos, de acuerdo con el registro social de hogares.
Durante la ejecución del proyecto, se van incorporando familias, ya sea por llamados del Serviu en los casos de familias vulnerables o directamente con las entidades desarrolladoras en los casos de segmentos medios. Una vez terminada la obra y efectuada la recepción municipal del condominio, se procede a la venta y escrituración de las operaciones a las familias.
Este programa es importante dentro del plan de emergencia habitacional, que ha sido renovado por cuatro años más por el Congreso recientemente. La primera meta establecía 260.000 viviendas terminadas, y el decreto supremo 19 representa un 37% de esa meta, lo que equivale a aproximadamente 97.000 viviendas adscritas al programa.
Los proyectos se ajustan a requisitos de vivienda y a requisitos de precio. Los precios no están liberados, sino que se rigen por la regulación del decreto, y dependen de las familias que estén adquiriendo los departamentos. Los departamentos para familias vulnerables deben tener un valor tope, al igual que los de sectores medios y emergentes.
Finalmente, esta información puede ser ilustrativa para los miembros de la comisión, para que vean lo que hemos observado desde el inicio del programa del decreto 19, que comenzó en 2016. Actualmente, la preponderancia de la oferta de departamentos es notable, con un 67% de departamentos frente a un 33% de casas, una situación que era inversa al inicio del programa. Este fenómeno ha sido observado por todos, y todos vemos cómo los condominios avanzan en la ciudad, siguiendo esta tendencia. Con esto, lo que queremos relevar una vez más, señora Presidenta, es la importancia de estos proyectos en el contexto de la política habitacional.
No es inocuo ningún cambio a la normativa de copropiedad inmobiliaria, ya que impacta directamente en la ejecución de un programa habitacional que es clave dentro de la política.
Ahora bien, es necesario relevar otro punto. En el programa del decreto 19, la banca cumple un rol esencial en dos aspectos. En primer lugar, al otorgar los créditos y proporcionar el financiamiento necesario para la construcción del proyecto. A diferencia del decreto 49 del Fondo Solidario de Elección de Vivienda, que se financia con un subsidio y el ahorro de las personas, este proyecto no se financia de la misma manera. La construcción de los proyectos debe recurrir al financiamiento bancario, lo que implica constituir una hipoteca sobre el terreno. Esta hipoteca se irá incrementando a medida que se vendan las distintas unidades a los compradores.
En segundo lugar, el rol de la banca y las instituciones financieras en el otorgamiento del crédito hipotecario es fundamental. En un proyecto de decreto 19, se puede autorizar hasta un 75% para destinar unidades a compradores de segmentos medios y emergentes. La mayoría de los compradores serán personas de estos segmentos, lo que significa que para completar el financiamiento necesario para la compra de su vivienda, deberán recurrir no solo al ahorro que hayan acumulado y al subsidio habitacional que se les otorgue, sino también a un crédito hipotecario. Este crédito requiere una garantía hipotecaria, y es una realidad que la gran mayoría de las personas en nuestro país paga sus dividendos con cargo a este crédito.
Este es el contexto que debemos considerar para entender algunos de los efectos que observamos en este proyecto de ley. Creemos que tiene aspectos positivos, que refuerzan ciertas normas de la administración de los condominios, pero también identificamos efectos no deseados que deben ser considerados para su revisión y análisis.
Como aspectos positivos, destacamos tres puntos fundamentales: primero, la profesionalización del rol de los administradores; segundo, la búsqueda de una mayor transparencia en la gestión de la administración de los condominios; y tercero, la fiscalización mediante la implementación de sistemas de rendición de cuentas. Aunque valoramos esta norma, tenemos observaciones, especialmente en cuanto al establecimiento de sanciones. Consideramos que establecer un interés por mora ajustado al IPC para las causas de incumplimiento de obligaciones económicas de un copropietario con su condominio debería ser más robusto. Una norma que solo actualiza una multa al valor actual no refleja adecuadamente el objetivo de reforzar la vida en comunidad y la copropiedad.
Además, en cuanto a la conformación de los comités de administración, es relevante que, además de las inhabilidades o prohibiciones que contempla el proyecto de ley, se considere una mayor inhabilidad para aquellos copropietarios que tengan incumplimientos de obligaciones económicas o que hayan incurrido en sanciones debidamente castigadas por la comunidad a través de sus órganos respectivos. Esto es fundamental para asegurar que en el comité de administración intervengan buenos vecinos, es decir, propietarios cumplidores.
Malos vecinos y malos copropietarios pueden complicar significativamente la vida en comunidad. Por lo tanto, consideramos relevante que se amplíe el espectro de inhabilidades para un comité de administración. Asimismo, el tema de las rendiciones de cuentas es crucial, y creemos que es importante una mayor precisión al respecto. Sobre este punto, dejaremos la palabra a los representantes del Colegio de Administradores de Condominios.
Nos queremos centrar, Presidenta, en tres ejes que ya fueron anunciados por nuestro vicepresidente nacional. El primero es un riesgo financiero real que percibimos en relación con el establecimiento del artículo 67 bis del proyecto, que propone una hipoteca general sobre las unidades del condominio para garantizar obligaciones económicas. Esta propuesta nos preocupa profundamente, ya que, como hemos explicado, va en directa colisión con el sistema de funcionamiento y financiamiento del decreto 19.
Al considerar una hipoteca general sobre las unidades del condominio, estamos afirmando que habrá una hipoteca a favor de la comunidad sobre los departamentos. Cada uno de los compradores de estos departamentos, no solo de los proyectos de vivienda del decreto 19, sino también de viviendas sociales del decreto 49, quedaría con una hipoteca que gravaría y garantizaría una obligación económica.
Entendemos que el objetivo de este proyecto de ley es robustecer a los comités, dotándolos de herramientas que les permitan acceder a recursos económicos y administrar su patrimonio de manera más profesional y seria. Sin embargo, el establecimiento de una hipoteca de esta naturaleza hace inviable el financiamiento bancario, dado que ningún banco otorgará un crédito hipotecario para la construcción de un proyecto o para un comprador de vivienda si ya existe una hipoteca o si se quedará grabada con una segunda hipoteca. Esto es fundamental en el funcionamiento del crédito hipotecario.
Por lo tanto, consideramos que esta norma debería ser revisada, ya que lo que se busca es facilitar la gestión del patrimonio de la comunidad de manera seria y tranquila. Sin embargo, esta disposición produce un efecto no deseado, especialmente en el contexto del decreto 19. Creemos que no es necesario considerar esta norma y que se debería hacer una distinción, dado que la política habitacional descansa en el otorgamiento del crédito hipotecario como herramienta esencial.
En cuanto a los estacionamientos, la rigidez del uno a uno, que ya existe en la norma, también ha sido observada por nosotros como Cámara Chilena de la Construcción. Consideramos que esta norma rigidiza y añade un costo adicional innecesario a los proyectos, simplemente por el hecho de que son adquiridos por beneficiarios de subsidios habitacionales. No hay justificación técnica para establecer esta norma del uno a uno; su implementación encarece los proyectos en aproximadamente 20 UF por metro cuadrado debido al costo de un estacionamiento subterráneo, lo que hace inviable proyectos cercanos a vías estructurantes, metro y servicios públicos.
Además, esta obligación del uno a uno contradice la política habitacional del Estado. La última resolución del Ministerio de Vivienda establece precios máximos para estacionamientos y señala que a los vulnerables no se les puede cobrar, debiendo incluirse dentro del precio. Asimismo, se establece que no se puede obligar a un comprador de un departamento a adquirir una bodega o un estacionamiento. Por lo tanto, la regla del uno a uno que se pretende reforzar no tiene correlato con la política habitacional vigente.
Finalmente, en cuanto a la intransferibilidad y la inembargabilidad, entendemos que estas disposiciones buscan dotar de patrimonio a los copropietarios, pero también deben ser analizadas en el contexto de la gestión del patrimonio comunitario.
De elementos robustos de gestión para las comunidades, se generan también problemas desde un punto de vista de la misma gestión. Si es inembargable, si es intransferible, ¿por qué limitar a una comunidad solamente por haber utilizado un subsidio habitacional? Esto limita su derecho de administrar libremente sus bienes, y en el futuro, si es inembargable, podría dejarlos fuera del comercio. Si es intransferible, en un tiempo más podrían querer transferirlo o enajenar a favor de mejoras en sus condominios.
Este tema podría resolverse a través de asambleas extraordinarias con quórum de mayoría reforzada transcurridos unos determinados años, para evitar petrificar en manos de un condominio la gestión de locales comerciales que, por esencia, son dinámicos y movibles. Lo más importante, y esto lo hemos conversado con la Secretaría Ejecutiva de Condominios, así como con el Ministerio de Vivienda, es la necesidad de claridad en la definición de la forma de entregar los locales comerciales. La política habitacional establece que se deben entregar, al menos, un local comercial en dominio a la comunidad, pero no especifica cómo hacerlo.
Esto ha generado una multiplicidad de razonamientos y alternativas que nos generan problemas. Por ejemplo, si se trata de una compraventa, requiere el pago de un impuesto; hay un precio que debe pagar la comunidad y un impuesto que se debe abonar en el caso de que sea enajenado. Si es una donación, hay que pasar por un trámite de autorización judicial, conocido como insinuación, y luego de este trámite, se debe pagar un impuesto antes de poder donar. Por último, si se define como bien común en lugar de enajenables, hay dificultades para obtener patente comercial, ya que son bienes comunes, no enajenables y no tienen rol, lo que también choca con la posibilidad de gestión.
Lo que proponemos es que esta puede ser una oportunidad para establecer, tal como lo hace la Ley sobre Integración Social y Territorial y la Ley de Juntas de Vecinos, la posibilidad de una donación exenta de trámite de insinuación y del pago de impuestos. Esto está contemplado en la Ley de Integración Social cuando se desarrollan proyectos en terrenos donados a los SERVIU, grupos de trabajadores organizados en sindicatos o asociaciones gremiales, o a juntas de vecinos y organizaciones comunitarias. Cuando se dona, esa donación produce un efecto inmediato, quedando en manos del donatario, en este caso, la comunidad, con la ventaja de que se exime del trámite de insinuación y del pago del impuesto a la donación.
Creemos que este tema es más relevante que la inembargabilidad y la intransferibilidad. Para nuestro sector, lo más importante es definir claramente el mecanismo de entrega en dominio de los locales comerciales. En resumen, si queremos resumir, tenemos tres problemas: la hipoteca general sobre las unidades, que afecta directamente y colisiona con el financiamiento bancario y las garantías hipotecarias necesarias para la ejecución del proyecto, especialmente para las familias. Consideren que, en el caso de los proyectos del Fondo Solidario de Elección de Vivienda, es decir, de los comités de vivienda y de las viviendas sin deuda, ese departamento también quedaría hipotecado.
La pregunta es: si está hipotecado, ¿cuál será la acción? ¿Cuál es el efecto de tener una hipoteca? ¿Se ejecutará esa hipoteca por una obligación económica contra la comunidad? ¿Se rematará ese departamento? Entendemos que el efecto que se busca es la protección, pero creemos que la hipoteca general colisiona directamente con la política habitacional y con la ejecución de los programas del decreto 19 y el 49. Por lo tanto, es importante revisarlo y nuestra propuesta es que el artículo 67 bis en esa parte no se considere.
En cuanto a las normas de estacionamiento, ya hemos explicado que la norma del 1.1 es crítica. Si tuviéramos hoy día las normas, es curioso, porque esta norma no se aplica. En Viña del Mar, por ejemplo, es 1 a 3 o 1 a 2. Los instrumentos de planificación territorial, que son las normas que todos siguen, ofrecen a los desarrolladores una mayor flexibilidad, reconociendo la realidad de cada comuna. Sin embargo, se produce el contrasentido de que un proyecto, simplemente porque un comprador es beneficiario de un subsidio, tiene una exigencia mayor para el estacionamiento que un proyecto privado que se acoja a las normas del instrumento de planificación territorial. Queremos que el foco aquí sea construir.
Esos recursos que se destinen a construir más viviendas o viviendas de mejor calidad no deben ocupar terreno en estacionamientos. Para ello, se harían viables una serie de iniciativas que hemos trabajado cerca de estaciones de metro. En la Región Metropolitana, tenemos 1.521 viviendas que podríamos desarrollar, pero que no se pueden llevar a cabo en las cercanías de estas estaciones debido a los costos. El 1 a 1, entendiendo su aplicación, no es algo que sea consonante con la realidad de los proyectos y los instrumentos de planificación que consideramos necesarios.
Finalmente, respecto a los locales comerciales, lo inembargable es un aspecto relevante, más allá de lo inembargable e intransferible, ya que creemos que esto afectaría la gestión futura de los condominios. Es crucial aprovechar esta oportunidad para definir adecuadamente la forma en que se van a transferir los locales comerciales.
Muchísimas gracias por su tiempo. Ha quedado clara su exposición. Posteriormente, habrá consultas, así que ahora le doy la palabra a los representantes del Colegio de Administradores de Edificios y Condominios. Les pedimos que sean breves, como lo fue don Andrés.
¿Alguna sugerencia, diputado? Presidenta, muchas gracias. Saludarla y, por su intermedio, a mis colegas y a nuestros invitados. Solo una moción de orden, Presidenta, si usted lo estima. Preferiría que pudiéramos hacer las consultas ahora a quien intervino recién y luego al resto, porque si no, vamos a escuchar una nueva exposición y podría generarse confusión.
Es importante que escuchemos distintas opiniones, ya que están exponiendo desde diferentes carteras. Yo veo a la diputada Marcela Riquelme anotando, así que habrá varias preguntas. Ofrezco la palabra a don Juan Carlos Latorre.
Gracias, Presidenta. Gracias, honorables diputados y diputadas. Seré rápido y coloquial. Soy administrador desde hace 40 años. Cada vez que aparece un proyecto de ley, parece que es una reacción a una mala praxis ejecutada por parte de los administradores. Los proyectos se diseñan para establecer mecanismos que teóricamente protejan, pero no creo que estemos atendiendo la raíz del problema, que es de dónde proviene esa mala praxis.
Gracias al registro creado en virtud de la ley 21.442, hoy aparecen 6.900 administradores, de los cuales un porcentaje importante actúa a título oneroso. Esto significa que son administradores que cobran por sus servicios. Curiosamente, la otra parte también es a título oneroso, pero se refiere al administrador que reconocemos como la persona de ocasión, un copropietario que se ofrece para prestar el servicio de administración sin tener el conocimiento necesario, además de otros que lo hacen a título gratuito y que, por normativa, no deben acreditar ningún conocimiento para hacerlo.
Les confieso que esta labor exige una cantidad de habilidades descomunales. Se requiere saber de construcción, contabilidad, psicología, entre otros. Estos administradores de ocasión son, francamente, el origen de prácticamente la totalidad de los problemas y reclamos que hemos tenido en contra de la administración y los proyectos de ley.
He participado y presentado proyectos antes de la ley 6.071 para modificar el entorno, que concluyó en la ley 19.537, la anterior ley de copropiedad, que fue una sobre reacción para otorgar poder a los copropietarios. Esto ha generado un desorden que complementa la mala praxis existente. La copropiedad y el copropietario no tienen contrapeso alguno; se hace en las comunidades lo que el copropietario desea. Administro más de cien comunidades desde hace 40 años, tanto en Chile como en varios países de Latinoamérica, y he sido testigo de esto en numerosas ocasiones. Presido este colegio desde hace mucho tiempo y he visto la situación en terreno.
Hoy, veo que aparece un nuevo proyecto de ley que busca abordar estas problemáticas.
A tener que restringir ciertas características. Entonces, digo, cuidado, atendamos otras cosas. Quiero permitirme observar ciertos aspectos que me parecen fundamentales y que, sin embargo, no son considerados importantes. Señala el proyecto que, evidentemente, la mora o el simple retardo se tendría que recargar con el máximo del alza del costo de la vida. Al día siguiente de que una persona es morosa, ya empieza a usar los fondos de los demás copropietarios del edificio. A fin de mes, cuando se ejerce la próxima cobranza, porque los gastos comunes son de plazo vencido, ese dinero ya se ha devaluado por el costo de la vida. Por lo tanto, reajustarlo es un sinsentido; es sencillamente permitir que no paguen. Lo que sugerimos es que toda deuda debe ser reajustada a su valor presente, y sobre ella deben efectuarse los recargos que la ley señala en este momento.
En segundo lugar, el comité de administración plantea que no pueden integrarlo personas de notoria mala conducta o deudores de pensión alimenticia, etcétera. Pero créanme que sería absolutamente imprescindible integrar una restricción para aquellos que han tenido una notoria mala conducta. Esa persona, cuando se le apremia, reacciona en contra del administrador. Esa es la reacción inmediata. Si a un moroso le cobro, inmediatamente se va a poner al día, se dirigirá como comité de administración, y lo primero que hará será prescindir de los servicios del administrador, quien no tiene elementos para defenderse frente a este tipo de copropietario. Con esta sobreprotección que le estamos dando, sencillamente no hay ningún contrapeso.
Sería conveniente que los administradores operaran sobre la base de un contrato, no tácito, como solamente el acta de la asamblea de copropietarios. La rendición de cuentas es fundamental; no existe nadie en Chile que no opere bajo este principio. La rendición de cuentas implica que los gastos que yo efectué se reparten entre los copropietarios. ¿Vamos a sancionar al administrador si no presenta la rendición de cuentas? Momento, especifiquemos en qué consiste esta rendición de cuentas. Si se trata de presentar un estado de situación como una sociedad anónima, con balance y conciliaciones, no hay sistema que permita efectuar ese tipo de trabajo. No tendría capacidad ningún administrador y veríamos una falencia mucho más grande. Todos los administradores que se presenten como tales, porque aquel que no lo haga hoy sencillamente está en el metaverso, no está aquí.
Todo administrador que procese y liquide gastos hace una rendición de cuentas. Hoy, el 99% de las copropiedades en Chile operan con sistemas de plataformas disponibles en el mercado. Sería interesante que estas plataformas homologaran un formato de rendición, lo cual sería sumamente conveniente, ya que a la práctica el copropietario podría recibir un tipo de rendición estándar. Pero exigir una rendición de cuentas sin precisar su contenido, que por lo demás todos lo hacen y que está previsto en la ley 21.442, supervisada por el comité de administración, carece de sentido.
Por último, quiero señalar que la problemática general que observamos es un problema de capacitación y obligación de que todos los actores de la copropiedad en Chile, que desempeñan el rol de administrador, debieran tener un paquete de exigencias estrictamente más poderoso. Hay que capacitar y facilitar la educación en este sentido, más que sancionar. El problema radica en los administradores que están fallando, no en los profesionales. Aquellos que llevan administraciones por más de dos comunidades ya son administradores profesionales. El resto son personas que administran su edificio y ahí siempre cometen errores. En definitiva, suscribo todo lo que ha señalado la Cámara Chilena de la Construcción, con quienes tuvimos la oportunidad de conversar. Quise ser muy breve y directo, compartiendo con ustedes una experiencia real, evitando sobrerreacciones con proyectos de ley que imponen sanciones, cuando en realidad el origen del problema está en otro lado.