Colegas, por favor tomen asiento para que podamos empezar con la audiencia de hoy. Quisiéramos dar una calurosa bienvenida a todos los participantes. El título de la audiencia pública es: Turismo, alquileres de corta duración y asequibilidad de la vivienda: equilibrio entre el crecimiento económico y la accesibilidad de la vivienda en Europa.
La reunión se articula en torno a un único panel compuesto por cuatro distinguidos expertos, a quienes agradecemos su presencia en la sala: la señora Marian Muro, directora general de Apartur; el señor Mark Bockwit, representante de la Ciudad de Ámsterdam en la Alianza de Ciudades Europeas sobre Alquileres de Corta Duración; la señora Malika Perrot, cofundadora y coordinadora general de la asociación ALDA; y el señor Antonio Barreca, director general de Federturismo Confindustria. Les recuerdo que cada experto dispondrá de un máximo de seis minutos para su intervención.
Todos conocemos la importancia del turismo para la economía europea. Sin embargo, el rápido crecimiento de las plataformas de alquiler de corta duración ha transformado los mercados de la vivienda en muchas ciudades, creando nuevas oportunidades económicas pero, al mismo tiempo, generando importantes retos para la asequibilidad de la vivienda en nuestras comunidades. La audiencia de hoy analizará cómo encontrar un equilibrio entre el crecimiento económico, por una parte, y el derecho social a una vivienda asequible, por otra. Examinaremos el impacto de los alquileres de corta duración en las comunidades locales, el papel de las políticas nacionales y de la Unión, y de qué manera la mejora de la legislación y la cooperación pueden contribuir a garantizar que el turismo siga siendo sostenible e inclusivo.
Sin más demora, tiene la palabra la primera experta, la señora Muro. Muchísimas gracias por aceptar nuestra invitación.
Muy buenos días a todos. Gracias, señora presidenta, y gracias, señorías. Mi nombre es Marian Muro. Soy la directora general de Apartur, la asociación de apartamentos turísticos de la ciudad de Barcelona, y he desarrollado toda mi trayectoria profesional en el sector turístico, tanto público como privado, como directora de Turismo de Barcelona, de Turismo de Cataluña y en entidades y empresas privadas. Quiero agradecer, en primer lugar, la oportunidad de exponer hoy aquí la situación del sector en Barcelona.
Como ustedes conocen, Europa atraviesa una crisis profunda de asequibilidad de la vivienda. Las causas son estructurales y conocidas: falta de oferta, lentitud administrativa, viviendas vacías, demora en la concesión de licencias. Sin embargo, con frecuencia se señala a los alquileres de corta duración como responsables del problema, una simplificación, si me permiten, señorías, engañosa, que distorsiona la realidad.
En España, por ejemplo, los precios de la vivienda han aumentado un 57 % en el alquiler y un 47 % en la compra desde el año 2015. El desarrollo de vivienda nueva se sitúa en sus niveles más bajos, con 83.000 unidades anuales, mientras que más de 4 millones de viviendas permanecen vacías, lo que representa el 14 % del parque total. Frente a esta realidad, los alquileres de corta duración solo representan el 1,3 % de las viviendas existentes, con un impacto prácticamente irrelevante en el precio de la vivienda, como seguidamente constataré.
Vayamos al caso de Barcelona. En Cataluña, y especialmente en Barcelona, la situación es idéntica, aunque con algún matiz. Las medidas adoptadas por el Ayuntamiento de Barcelona, supuestamente correctoras frente a la crisis de vivienda, están resultando un auténtico fracaso. Esta situación ha llevado al Ayuntamiento a señalar a los arrendamientos de corta duración como los culpables de la crisis de vivienda. Pero permítanme: hoy no estoy aquí para convencerles a ustedes sobre la idoneidad o no idoneidad del...
Los alquileres temporales. Estoy aquí para aportar datos, conocimiento y elementos objetivos que permitan a esta comisión conocer la realidad de la situación de Barcelona. En primer lugar, quiero defender que el modelo de Barcelona es un modelo de éxito. Fue una regulación pionera en 2012 y, desde 2014, las licencias para alquileres de corta duración están congeladas. Es decir, desde hace 11 años no se otorgan licencias para arrendamientos de corta duración, situándose el número en 10.101. Estas licencias representan el 38% de las plazas turísticas de la ciudad y ofrecen un alojamiento profesional y de calidad. La regulación implementada fue pionera porque logró reducir y prácticamente eliminar toda la oferta opaca e ilegal existente hasta ese momento. Por tanto, señorías, estamos ante un modelo de éxito, no ante un problema.
No obstante, pese a ese éxito, en 2023 el Gobierno catalán, presionado por la crisis de la vivienda, aprobó un decreto-ley que permite a los ayuntamientos suprimir, expropiar, las licencias de los alquileres de corta duración en 2028, sin compensación económica alguna. Hablamos de licencias otorgadas con carácter indefinido; no de renovaciones, sino de la expropiación de un derecho adquirido. Acogiéndose a esta normativa regional, el Ayuntamiento de Barcelona decide eliminar el sector del alquiler de corta duración, argumentando su impacto en el precio de la vivienda. Permítanme rebatir estas afirmaciones.
Un reciente informe de PricewaterhouseCoopers, con datos del propio Ayuntamiento de Barcelona, muestra que el precio del alquiler ha subido un 72% en estos diez años, mientras que las licencias de alquiler de corta duración solo crecieron un 2%, precisamente por esa regulación pionera. Fíjense: los distritos con menos alquileres turísticos han registrado los mayores incrementos de precio. Y no se trata de un estudio aislado; sus conclusiones están corroboradas por diversos estudios empíricos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, el Banco de España y la Autoridad Catalana de la Competencia, en idéntica línea argumental. Vemos, por tanto, que en Barcelona no hay correlación entre los alquileres de corta duración y el incremento del precio de la vivienda.
Asimismo, la eliminación de estos arrendamientos no se traducirá automáticamente, como sostiene el alcalde de Barcelona, en la recuperación de 10.000 alquileres residenciales de larga duración, puesto que cada titular es libre, con base en su derecho de propiedad, de hacer con su inmueble lo que considere oportuno. Tampoco estas viviendas serán accesibles ni se destinarán a colectivos vulnerables: hablamos de inmuebles de alta calidad, con muy buenos servicios, incluida domótica, que en la práctica solo estarán al alcance de usuarios de nivel medio-alto.
Las medidas anunciadas por el Ayuntamiento son, por tanto, desproporcionadas. Llevamos desde 2014 —once años— sin otorgar licencias para arrendamientos de corta duración, y la medida ha funcionado. Sin embargo, lo ahora planteado es desproporcionado y no idóneo, porque no permite alcanzar el objetivo de proteger el derecho a la vivienda. Infringe hasta seis apartados de la normativa comunitaria y otras leyes europeas; contradice la Directiva de Servicios de la Unión Europea, que protege la libertad de prestación de servicios; y vulnera el principio de proporcionalidad. Fíjense, señorías: Barcelona tiene más de 58.000 viviendas vacías por inseguridad jurídica.
…y 27.000 dedicadas a otros negocios, cifras que superan con creces el número de alquileres de corta duración. Y todo ello sin hablar del impacto que la eliminación de los alquileres de corta duración tendría en la economía. Los alquileres de corta duración son un motor económico: aportan 1.900 millones de euros al PIB y sostienen más de 40.000 empleos, teniendo en cuenta los efectos directos, indirectos e inducidos. El 65% del gasto de estos usuarios se destina al comercio y a la actividad local. Esta modalidad de alojamiento descentraliza y aporta equidad en el reparto de la riqueza entre distintos barrios y entre los locales. También tendría una afectación importante en el turismo familiar: si se elimina esta modalidad de alojamiento, afectaría a millones de familias que utilizan los arrendamientos de corta duración para poder viajar y conocer el mundo con sus familias.
Señorías, dicho todo esto, Apartur cree que Europa podrá garantizar vivienda asequible, comunidades vibrantes y un turismo sostenible en beneficio de todos si se prioriza. La Unión Europea debe garantizar que las restricciones sean proporcionales e introducir una prueba específica de proporcionalidad a nivel de la UE para las restricciones locales sobre los alquileres de corta duración. Pedimos a las instituciones que basen sus políticas en evidencias; que prioricen la implementación y evaluación de los datos del reglamento de alquileres de corta duración de reciente implantación; que nos centremos en los retos estructurales de la vivienda; y que protejamos la iniciativa privada, garantizando seguridad jurídica y evitando monopolios. Gracias por su atención. Espero que, en un momento en que vivimos grandes extremos y grandes divergencias, esta institución garantice el tan deseado equilibrio entre el sector económico y las necesidades sociales. Muchas gracias.
Muchísimas gracias. A continuación, tiene la palabra el señor Berkowitz.
Muchas gracias. Les agradezco la invitación. Represento a la Alianza de Ciudades Europeas en lo que se refiere a los alquileres de corta duración. En mi presentación les hablaré de nuestra alianza y de los objetivos principales que perseguimos. También presentaré una serie de observaciones acerca del reglamento sobre difusión de datos y, por último, haré algunos comentarios sobre los posibles pasos a seguir en el futuro.
En cuanto a la Alianza de Ciudades, todo empezó con el auge de los alquileres de corta duración en nuestras ciudades. En 2015, en Ámsterdam, había unas 6.000 viviendas turísticas; era un fenómeno nuevo, no sabíamos qué hacer, y en solo cuatro años la cifra se disparó hasta las 14.000. En Viena, en 2014, había 1.300 anuncios y en 2019 ya eran 9.000. En París, entre 2018 y 2025, hubo un incremento del 40% en el número de anuncios de alquileres de corta duración, hasta los 60.000 que hay actualmente. Empezamos a observar este fenómeno y a preguntarnos cómo regularlo dentro del contexto más amplio de los retos sistémicos a los que se enfrentan nuestras ciudades. Todos los conocemos y ya se ha hablado de ellos en esta Cámara. Tenemos la crisis de la vivienda; su comisión especial se va a dedicar a ese tema y nosotros esperamos impacientemente sus conclusiones. En Berlín ha habido un crecimiento de 500.000 habitantes en los últimos 15 años. En París hay 300.000 personas en la lista de espera para la vivienda social y en Ámsterdam hay que esperar 10 años para acceder a una vivienda de este tipo. El turismo también ha crecido; ha vuelto después de la pandemia. Las asociaciones de viajes y turismo esperan un crecimiento del 3,5% en los próximos años.
En los últimos diez años, todo esto ha derivado en mayor presión sobre nuestros cascos históricos. Es importante ser conscientes de lo siguiente: los ingresos que genera el alquiler de corta duración —como señaló la profesora Colón en su presentación de ayer— pueden multiplicarse por cuatro respecto a lo que se obtiene alquilando esa misma vivienda con fines residenciales. En consecuencia, existe una gran presión sobre los mercados. También hay un exceso de turismo, mientras que en los cascos históricos buscamos un turismo más equilibrado. Además, el tipo de turismo asociado a los alquileres de corta duración plantea retos para la habitabilidad de nuestras ciudades. La mayoría de los alojamientos profesionales cuentan con una recepción presencial que gestiona los trámites, pero eso no sucede en la mayor parte de los alquileres de corta duración que se realizan sin la presencia del propietario. En estos casos, por desgracia, las personas tienden a ser menos respetuosas que en otros contextos, con numerosos problemas: quejas por ruidos, basura en los bloques de apartamentos. En Ámsterdam realizamos estudios anuales y las cifras no son nada halagüeñas.
A lo largo de todos estos años hemos observado muy poca cooperación por parte de las plataformas digitales en lo relativo al intercambio de datos. Esto no nos sorprende, porque evidentemente no tienen ningún incentivo económico para eliminar de sus plataformas los anuncios ilegales. Los objetivos principales de nuestra alianza son los siguientes: garantizar el acceso a una vivienda asequible en todas nuestras ciudades; proteger la habitabilidad, especialmente en los cascos históricos; y salvaguardar los centros urbanos frente al auge del turismo y de los alquileres de corta duración. Debemos aunar fuerzas, porque los retos son muy específicos a nivel local y podemos aprender unas de otras. Además, hemos constatado la necesidad de que participe el nivel europeo. Hay decenas o cientos de miles de anuncios ilegales que no respetan la normativa local. Las plataformas no cooperan con nosotras porque no facilitan los datos, lo que dificulta enormemente aplicar la normativa local. Y los alquileres de corta duración siguen siendo más lucrativos que los residenciales.
Gracias al Parlamento, al Consejo y a la Comisión, contamos con un nuevo Reglamento sobre intercambio y recogida de datos que entrará en vigor el próximo mes de mayo. Agradecemos esta iniciativa legislativa: nos parece crucial, porque, si todo va bien, nos permitirá acceder a datos fiables sobre los alquileres de corta duración en nuestras ciudades. Sin embargo, creemos que puede mejorarse y observamos determinadas lagunas jurídicas que paso a explicar. Ya he remitido a esta Cámara un documento de posición que publicamos en septiembre; lo que expongo se recoge en ese informe, que les invito a consultar para más información.
El principio fundamental de este Reglamento es que los registros son automáticos. Las autoridades locales no disponemos de medios para verificar los registros de esas viviendas y consideramos que deberíamos tener la competencia para comprobar esa información de forma previa, en interés de la sociedad. Además, la base de la recogida de datos en este Reglamento es la autodeclaración por parte del anfitrión, de modo que las plataformas no son responsables del contenido; como principio, esto nos parece cuestionable, máxime habida cuenta de la elevada cantidad de actividad ilegal.
...al que se produce en línea. Cuando los propietarios se registran en la plataforma, tienen que rellenar esa declaración: si su unidad habitacional está en una zona sujeta a regulación o no. Pueden mentir, decir que la vivienda no está en una zona de ese tipo y registrar la vivienda en la plataforma sin número de registro, con lo cual no se podrá hacer ningún seguimiento. Esta no es la forma de obtener datos fiables. Creemos que la plataforma tiene que tener cierta responsabilidad. Por ejemplo, en las zonas donde los registros sean obligatorios, estas obligaciones deben ser bien conocidas. Los Estados miembros deben proporcionar esa información, y las plataformas deberían impedir cualquier registro o publicación de anuncios que no incluyan números de registro en las zonas donde esos números son obligatorios. Es decir, las plataformas deben estar diseñadas de forma que se puedan impedir esos anuncios.
Por otra parte, en las plataformas hay muchos tipos de alojamientos: hoteles, hostales, pensiones y alquileres de corta duración. El reglamento, sin embargo, solo se aplica a los alquileres de corta duración. Y los anfitriones pueden declarar simplemente que su alojamiento no es un alquiler de corta duración, sino otro tipo de alojamiento, y así podrán evitar la normativa. El reglamento sobre intercambio y recogida de datos debe incluir también los alquileres de duración media, es decir, entre una semana y un año. Hay Estados miembros que ya hacen esto, mientras que otros no. Para nosotros esto está suponiendo un gran reto, porque creemos que ocultan una gran cantidad de actividad ilegal. Creemos que el Parlamento y el Consejo deben llegar a un acuerdo para que los alquileres de hasta un año de duración formen parte de este reglamento.
Aquí tienen la última diapositiva. Estoy a su disposición para cualquier pregunta. Gracias.
Discúlpenos, pero tenemos cuatro oradores, así que debemos darles tiempo a todos para intervenir. A continuación, toma la palabra la señora Peiró.
Muchas gracias, les agradezco mucho la invitación. ALDA es un movimiento que defiende los derechos de los habitantes de los barrios populares. No somos una organización dedicada específicamente a la vivienda; sin embargo, nos movilizamos en torno a este tema porque la vivienda es el problema que más afecta a los habitantes de los barrios populares de nuestra región. La crisis de la vivienda es el tema del que quiero hablar. Ustedes han presentado; nosotros les vamos a presentar las soluciones que ya se han puesto en práctica y vamos a explicar lo que hacemos como defensores de los habitantes de los barrios populares.
El norte del País Vasco es un territorio pequeño con 320.000 habitantes y 158.000 residencias principales, 40.000 secundarias muy atractivas y 45.000 viviendas del mercado privado del alquiler. Recuerden esa cifra. Entre 2016 y 2020 ha habido un incremento del 130% de los alojamientos turísticos. Cada punto azul es un alojamiento turístico; ya ven que es todo un tsunami. Se han registrado numerosísimos alojamientos turísticos: el 85% eran alojamientos completos y un 65% representaba una parte muy significativa de la oferta, con lo cual no se trata de pequeños propietarios que buscan ganarse un pequeño extra alquilando su alojamiento, sino de un negocio que reduce la disponibilidad de viviendas para los ciudadanos que viven allí durante todo el año.
Les voy a dar dos ejemplos específicos para que puedan ponerle cara al impacto de estos abusos de la vivienda turística. A la derecha tienen a Delfín, que tiene cuatro hijos y que tiene un contrato…
Tiene un empleo fijo en un hospital como enfermera. En 2023 se mudó a un apartamento cuyo contrato iba a expirar. Y, como sabemos, a menudo los alquileres turísticos van de la mano de condiciones abusivas: los propietarios intentan librarse de sus inquilinos cuando llega la temporada turística. Delphine, esta enfermera con un trabajo estable, se vio obligada a dejar su apartamento e irse a un camping. Otra señora fue expulsada de su vivienda de alquiler cuando su propietario se dio cuenta de que podía ganar más dinero con un alquiler turístico. Ella se resistió y sufrió el acoso de su propietario durante cinco años, hasta convertirse en la única habitante de todo un bloque de apartamentos. Y a los 85 años, vivir sin vecinos significa vivir sin una red solidaria.
Las ciudades están cambiando. Los comercios de proximidad se transforman en tiendas de souvenirs o heladerías; van echando el cierre distintos establecimientos, se van los habitantes permanentes y desaparecen las escuelas y los servicios de barrio. Las viviendas se convierten en apartamentos turísticos y lo que queda para los residentes son los alojamientos más precarios, ocupados por estudiantes, pensionistas, etc. También hay consecuencias ecológicas: la gente se ve obligada a mudarse cada vez más lejos de las ciudades o de sus puestos de trabajo.
Nos dicen que el turismo beneficia a la economía local, pero eso es relativo y depende de cómo se presenten las cifras. Los apartamentos turísticos aportan mucho menos a la economía local que el turismo clásico, porque los visitantes pasan más tiempo en el alojamiento. Los turistas que viajan con Airbnb aportan aproximadamente la mitad de lo que aportan los habitantes permanentes a la economía local.
Nosotros creemos que hay soluciones. Para responder a esta crisis y a la transformación de las viviendas en apartamentos turísticos, ha habido una gran movilización de la sociedad civil. Se ha creado un frente unido que se manifestó con hasta 8.000 participantes en Bayona en 2023, una de las mayores manifestaciones en Francia. Además, hemos propuesto una serie de herramientas a distinta escala que les voy a presentar.
Primero, el reglamento de compensación. Una vez que se puso sobre la mesa este problema y se presentó una propuesta normativa, los ayuntamientos de esta zona votaron a favor de una estrategia de compensación. Incluso los ayuntamientos de centro‑derecha han apoyado de forma masiva un reglamento muy ambicioso. ¿En qué consiste? Si se quiere destinar una vivienda a alquiler turístico, se debe crear de forma equivalente otro alojamiento con uso residencial, no turístico. Dos años después de su entrada en vigor, hubo 2.600 autorizaciones menos: pasamos de unas 2.600 al año a dos o tres al año.
Esto tuvo efectos a nivel nacional, como ven en la foto de la izquierda. En 2024 se aprobó una ley nacional que fue mucho más allá: redujo los incentivos fiscales para los apartamentos turísticos y acortó el número de días durante los cuales se podía alquilar la residencia principal como alquiler turístico.
A otro nivel, también hemos actuado con las comunidades de vecinos. Cuando un ayuntamiento no legisla este tema, los vecinos pueden organizarse para luchar contra los alquileres de temporada. En las comunidades de propietarios, hace falta una mayoría de dos tercios para prohibir los alquileres turísticos en las residencias principales.
Para terminar, la crisis de la vivienda tiene muchos factores; regular las viviendas turísticas es necesario.
En todo caso, es necesario, pero no será suficiente si esta medida no va acompañada de otras medidas reglamentarias, por ejemplo en materia de alquileres o de precios de venta. En el País Vasco, el 55% de los habitantes, según una encuesta de Ipsos, estaría a favor de estas medidas. Por nuestra experiencia sobre el terreno, hay que ir más lejos con el reglamento de transparencia para que las plataformas rindan cuentas. También son interesantes propuestas como las de la Fundación por la Vivienda, que piden una reforma tributaria porque las plataformas eluden la justicia fiscal. Si tributaran por los novecientos millones de noches anuales, se podría financiar un fondo que permitiría luchar contra el fenómeno de las personas sin hogar o las malas viviendas en Europa. Y también se crearía un marco que permitiría adaptar la reglamentación al nivel local. Como solemos decir en el País Vasco, el derecho a una vivienda debe ser prioritario al derecho a tener dos. Gracias.
Muchas gracias. A continuación, tiene la palabra el señor Barreca.
Gracias, presidenta. Gracias a los diputados del Parlamento Europeo. Antes de empezar con mi presentación, permítanme situar el contexto. Antes de hablar de la crisis de la vivienda, quisiera presentar algunos datos sobre la magnitud del fenómeno turístico a nivel europeo. Según los datos más recientes publicados por Eurostat, en octubre de 2025 el turismo registró 3.000 millones de pernoctaciones. Es la primera vez que se supera este número, con un aumento del 2,7% en comparación con 2023. Casi el 25% de estas pernoctaciones tiene lugar en alojamientos gestionados por propietarios de viviendas: los alquileres de corta duración suponen ya una cuarta parte de las pernoctaciones turísticas en Europa.
Existen hoy en Europa dos modelos de alojamiento con diferencias claras. El modelo hotelero encaja en un marco reglamentario con licencias e inspecciones regulares por parte de las autoridades locales y debe respetar certificaciones medioambientales, como las del Global Sustainable Tourism Council (GSTC), y distintas etiquetas. Hay, además, un objetivo de alcanzar la neutralidad de emisiones de carbono antes de 2050. Los hoteles están integrados en la estrategia de desarrollo urbano a largo plazo, lo que permite a los ayuntamientos coordinar las capacidades en sus localidades.
Sin embargo, los alojamientos de corta duración no cuentan con este mismo marco. Existe una gran diversidad entre jurisdicciones; no hay requisitos obligatorios de certificación medioambiental, tampoco un marco coordinado para la neutralidad de carbono y faltan mecanismos de rendición de cuentas. Tal vez lo más importante es que su capacidad es volátil: con frecuencia no hay un seguimiento adecuado de los alquileres de corta duración y, por ello, no se pueden integrar en una planificación urbana coordinada.
Debemos admitir, no obstante, que el impacto de ambos fenómenos varía según la situación geográfica. En zonas rurales o remotas, en áreas donde no hay hoteles porque estructuralmente no son posibles o económicamente no son sostenibles, los alquileres de corta duración resultan positivos: permiten el turismo en localidades que no serían accesibles de otra manera y favorecen la actividad en zonas de baja densidad poblacional.
La dinámica cambia totalmente. Los alquileres de corta duración compiten directamente con la vivienda residencial, generan presiones de despoblación al empujar a los habitantes a abandonar ciertos barrios —en particular los centros históricos— y entran en conflicto con la planificación urbana orientada a crear poblaciones urbanas mixtas y sostenibles.
Pasamos al contexto de la crisis de la vivienda. Europa atraviesa un problema sin precedentes de acceso a la vivienda. Entre 2015 y 2024, los precios medios de las viviendas en la UE han aumentado un 53%. En algunos Estados miembros los incrementos han sido aún más extremos: en Hungría un 209%, en Lituania un 135% y en Portugal un 124%. El mercado del alquiler es cada vez más inasequible: los precios medios han subido cerca de un 28% entre 2010 y 2025. La crisis de accesibilidad es más aguda en las zonas urbanas. El 10% de las familias destina más del 40% de su renta disponible a la vivienda, umbral que los economistas consideran excesivo. En Grecia, más del 30% de los hogares supera este umbral; allí el esfuerzo alcanza en torno al 35,5% de los ingresos. A esta presión por el lado de la demanda se suma la falta de oferta: los permisos de construcción han disminuido en más de un 20% desde 2021.
Este es el contexto en el que operan los alquileres de corta duración. No son la única causa de la crisis, pero sí un factor significativo que agrava una situación ya crítica. Las plataformas han alterado la relación entre el mercado turístico y el mercado de la vivienda. En 2023, estos alquileres generaron 719 millones de pernoctaciones; en 2024 se alcanzaron 854 millones, un aumento del 18,8% respecto al año anterior, nuevo récord histórico. Esta actividad genera ingresos para propietarios y plataformas, pero supone un coste en términos de disponibilidad de vivienda residencial. El Parlamento ha reconocido este hecho en su informe sobre la crisis de la vivienda de 2025, constatando que los aumentos de los alquileres se deben en parte a la expansión de los alquileres de corta duración, que retiran viviendas del mercado. Los propietarios de inmuebles residenciales pueden entrar de facto en el sector de la hostelería ofreciendo alquileres para fines turísticos; esto está también al alcance de propietarios de una única vivienda, que a menudo obtienen mayores beneficios que con contratos de larga duración.
Podemos analizar algunos ejemplos concretos. Paso directamente a Venecia, quizá el ejemplo más ilustrativo y extremo de despoblación residencial derivada del turismo en Europa. En los años cincuenta había allí unas 165.000 viviendas residenciales; en los noventa, en torno a 100.000. En septiembre de 2025, la población residente en Venecia ha caído por debajo de los 48.000 habitantes, un descenso del 72% respecto a los años cincuenta. Esta despoblación se ha acelerado en los últimos años con las plataformas de alquileres de corta duración, que han facilitado la conversión de viviendas en alojamiento turístico. La ciudad recibe más de 20 millones de visitantes al año, con un ratio de turistas por residente de 400 a 1. La presión turística es enorme y, para ahorrar tiempo, me salto las diapositivas que tenía sobre otras ciudades. Paso a una diapositiva que ilustra lo que está sucediendo y lo que puede suceder a nivel europeo.
Tenemos un ciclo de desplazamiento autorreforzado. Los propietarios convierten inmuebles en alquileres de corta duración, lo que reduce la oferta de vivienda de larga duración o de compra. Menos oferta, combinada con la demanda, eleva los precios de las viviendas que siguen disponibles. Ese aumento acaba desplazando a los residentes, que ya no pueden permitirse vivir en sus barrios. Con las tendencias de crecimiento del turismo previstas para los próximos diez años, aumentos del 3 al 5% según las cifras presentadas, esta situación es insostenible en países como Italia y en destinos como Ámsterdam, Barcelona, Venecia o Florencia. Hace falta coordinación europea para abordarla y esperamos que el Parlamento actúe cuanto antes. Muchas gracias.
Cedo la palabra a los coordinadores o representantes de los grupos. Dos minutos cada uno para sus preguntas; después responderán nuestros expertos. Empiezo con Alicia Homs Ginel, del Grupo S&D.
Muchas gracias, presidenta. Ayer también hablamos de los short-term rentals (alquileres de corta duración), materia en la que llevamos meses trabajando. Quisiera aportar un dato sobre Barcelona: según el barómetro municipal, la propuesta del Ayuntamiento de devolver 10.000 pisos a los vecinos y vecinas cuenta con el respaldo del 75% de los encuestados y beneficiaría a unas 25.000 familias. Además, el Tribunal Constitucional avaló esa decisión, lo que indica que se considera una medida proporcional y aplicable con total tranquilidad.
Hemos visto que los alquileres de corta duración son uno de los factores de la crisis habitacional —aunque no el único— y que pueden generar despoblación residencial en barrios enteros, especialmente en zonas tensionadas. Por ello, formulo dos preguntas a los ponentes: primera, si consideran que la función social de la vivienda debe ser uno de los ejes de la nueva legislación europea revisada sobre esta materia; segunda, si la figura de “zona de mercado residencial tensionado” podría ayudar a perfilar dicha normativa —como ocurre en otras políticas de vivienda—, permitiendo medidas más restrictivas en áreas con especial presión (ciudades, islas o zonas costeras con alto turismo) y, en cambio, mayor flexibilidad donde estos alquileres puedan suponer una oportunidad económica para regiones, ciudades o pueblos. Gracias.
Recopilaremos varias preguntas e iremos de dos en dos. Ahora, el señor Larra tiene la palabra.
Gracias, presidenta. Desde nuestra perspectiva, el turismo es un motor económico vital para la Unión Europea, que aporta alrededor del 10% del Producto Interior Bruto. Es un activo frente a las recesiones y el desempleo, y debemos tener en cuenta esta variable al hablar de alojamientos turísticos. Los alquileres de corta duración pueden contribuir positivamente a las economías locales, ayudar a combatir la despoblación mediante la promoción del turismo rural y apoyar la conservación de propiedades...
Defendemos un marco equilibrado que concilie la propiedad inmobiliaria, el turismo sostenible y la disponibilidad. Sin embargo, creemos que la Unión debe ofrecer transparencia, interoperabilidad y cooperación. En ese sentido, damos la bienvenida a la propuesta de la Comisión Europea y quisiéramos saber qué esperan ustedes de ella. Gracias.
Empecemos con las respuestas. El señor Buckwheat, en primer lugar. ¿Piensa usted que esta idea de zonas tensionadas podría ser un instrumento útil para las ciudades? Y luego pueden responder los demás expertos, así como a la pregunta del señor Jiménez.
Gracias. Formamos parte de la Alianza de Alcaldes por la Vivienda. Sabemos que parte del paquete que se propone incluye esta idea de zonas tensionadas, definiéndola de forma que permitiría que las autoridades regionales y locales regulen mejor los desafíos derivados de los alquileres de corta duración. En principio respaldaríamos este concepto. Debo mencionar, no obstante, que el concepto existe en la legislación italiana, pero no veo cómo ha ayudado a las autoridades locales en Italia a regular los alquileres de corta duración. Hay un problema grave en las ciudades italianas a este respecto. Por lo tanto, la existencia de ese concepto en la legislación nacional no ha ayudado a esas ciudades. Si avanzamos por esa vía, tendríamos que aprender de ese ejemplo para conseguir que funcione mejor que hasta ahora. Otro aspecto que me gustaría mencionar es que el impacto de los alquileres de corta duración en nuestras ciudades no se limita a la disponibilidad y a la accesibilidad de las viviendas. También queremos poder seguir viviendo en los cascos antiguos, en los centros históricos. Eso hay que tenerlo en cuenta también.
Señor Barreca. Gracias. Lo cierto es que en Italia estamos trabajando: el Gobierno ha aprobado una normativa que ha empezado a regular el sector desde enero de este año. Se ha puesto en práctica un mecanismo que obliga a todos los propietarios de inmuebles que gestionan apartamentos en el mercado de los alquileres de corta duración a registrarse en una plataforma nacional. Así, este año se ha podido registrar a todos los operadores; por fin sabemos cuántos son, y estamos trabajando para limitar en lo posible el número de pernoctaciones y empezar a crear un marco normativo coherente en todo el país. Sin embargo, hay situaciones, como las de Florencia y Venecia, que tienen que abordar el fenómeno de forma más urgente porque han escapado a todo control. Y, respondiendo al diputado que ha preguntado qué esperamos, lo urgente en este momento es que la Comisión Europea diga claramente a los Estados miembros cuál es el marco normativo en el que deben moverse, para que así las autoridades nacionales, regionales y, sobre todo, municipales puedan intervenir sin adoptar medidas que luego corran el peligro de no aplicarse de forma uniforme a nivel nacional.
Muchas gracias. Señora Muro.
Gracias. Se han hecho tres cuestiones respecto a la función social de la vivienda. Obviamente, la vivienda tiene que tener una función social.