Buenas tardes a todos. Damos inicio a nuestra reunión. Comenzamos con la aprobación del orden del día: si no hay objeciones, queda aprobado. Procedemos asimismo a la aprobación de las actas de las reuniones del 25 de septiembre y del 9 de octubre de 2025; si no hay objeciones, quedan aprobadas.
Pasamos directamente al punto principal de esta tarde: el taller sobre la dinámica de la crisis de la vivienda. En los últimos meses hemos constatado que se trata de una crisis compleja. Hemos debatido diversas dinámicas que afectan tanto a la oferta como a la demanda, interdependientes entre sí y con efectos conjuntos sobre la asequibilidad y el acceso. Para centrarnos en cuestiones relevantes y de difícil solución, este taller, organizado por el Departamento Temático, se basa en investigaciones que hemos encargado y que se han publicado recientemente.
El seminario-taller se estructurará en tres temas esenciales. La primera sesión se centrará en los grupos vulnerables y en cómo se ven afectados de forma diferenciada; Marie Hyland, de Eurofound, expondrá las implicaciones políticas de su investigación. La segunda sesión abordará el impacto y la regulación de los alquileres de corta duración en la Unión Europea; intervendrán Claire Colomb, de la Universidad de Cambridge, y Yolanda Martínez Mata, de Marimón Abogados. La tercera sesión tratará de los retos y las oportunidades vinculados a la construcción y a la renovación; Michael Voigtländer, del Instituto Económico Alemán, presentará sus conclusiones. Cada ponente dispondrá de un máximo de 12 minutos, seguidos de un turno de preguntas y respuestas al final de cada sesión temática.
Damos comienzo con nuestra primera ponente, Marie Hyland, responsable de investigación de Eurofound. Su trabajo se centra en la vivienda, en las implicaciones sociales de la transición ecológica y en la situación socioeconómica de los grupos vulnerables. Nos presentará cómo difieren los retos de asequibilidad de la vivienda entre distintos grupos sociodemográficos, con especial atención a los jóvenes, a las familias con niños y a las personas mayores. Gracias por aceptar nuestra invitación; sin más dilación, tiene la palabra.
Gracias por la presentación, presidente. Es un placer estar hoy aquí para presentar esta investigación tan importante. A petición de su comisión, mis colegas y yo hemos realizado un estudio sobre los problemas de vivienda en Europa. Me centraré en tres grupos —jóvenes, hogares con hijos y personas mayores— para analizar cómo se ven afectados por la crisis de la vivienda. Concluiré con consideraciones de política pública para afrontarla.
Comienzo por los tipos de problemas derivados de la falta de asequibilidad. Para muchas personas en Europa, lo más acuciante es encontrar una vivienda: faltan viviendas asequibles en numerosas zonas. Existen diferencias entre los Estados miembros, pero en todos hay colectivos que afrontan dificultades.
En nuestras investigaciones identificamos tres problemas principales: la falta de seguridad, las dificultades financieras y la escasez de viviendas asequibles. Vamos a analizar cómo tres grupos viven esta crisis de la vivienda, centrándonos en primer lugar en la juventud.
Los jóvenes tienen grandes dificultades para encontrar una vivienda asequible. No se debe a su edad en sí, sino a circunstancias asociadas a esta etapa vital: ingresos más bajos, contratos menos seguros y mayores obstáculos para acceder a prestaciones si caen en el desempleo. Como recién llegados al mercado de la vivienda, se enfrentan a precios de compra elevados y, en el mercado del alquiler, a una menor protección mediante controles u otras medidas. En la vivienda social, además, encuentran largas listas de espera. Muchos jóvenes se concentran en áreas urbanas, donde los problemas se agravan. Todo ello contribuye a su exclusión del mercado de la vivienda, cuya expresión más extrema es la falta de techo.
Contamos con datos sobre jóvenes adultos que viven en el hogar de sus padres: el 30%, casi un tercio de las personas entre 25 y 34 años, residen en el hogar familiar, con variaciones que van del 3% en Dinamarca y Finlandia al 57% en Eslovaquia. En Irlanda, el porcentaje de jóvenes que viven con sus padres ha pasado del 23% al 40% entre 2018 y 2023. Otros países destacados son Portugal y Polonia. Para quienes consiguen independizarse, sus ingresos siguen siendo bajos en relación con el coste de la vivienda, lo que agrava la situación. Nos referimos aquí al indicador utilizado en el Pilar Europeo de Derechos Sociales: el porcentaje de los ingresos que se dedica a la vivienda. Entre los 18 y 29 años, muchos jóvenes se ven sobrepasados por estos costes, especialmente en zonas urbanas, reflejando las dificultades de acceso en las ciudades.
El mes que viene, Eurofound publicará un informe centrado en los distintos problemas que afrontan los jóvenes en el mercado actual. Presentaremos datos desglosados por Estado miembro, que mostrarán cómo y por qué los jóvenes encuentran barreras de acceso a la vivienda.
Si pasamos ahora a los hogares con hijos, además de los altos costes de la vivienda, soportan gastos adicionales vinculados a la crianza, que pueden volverse rápidamente problemáticos. En comparación con otros tipos de hogares, los hogares con hijos pueden verse sobrecargados por estos costes, lo que genera tensiones financieras y los sitúa en una situación de inseguridad residencial con efectos en otros ámbitos. Los datos del gráfico muestran un elevado nivel de inseguridad entre progenitores con hijos, especialmente en las familias monoparentales, que son particularmente vulnerables y soportan una presión financiera mucho mayor, además de otros problemas específicos.
Sufren mayores niveles de hacinamiento e inseguridad, entre otros problemas. El tercer grupo que hemos analizado son las personas mayores, es decir, mayores de 65 años. Los retos que afrontan son distintos: con frecuencia tienen su vivienda en propiedad. Los datos de 2023 muestran que el 78% vive en una casa de su propiedad. Es decir, no tienen que pagar un alquiler o una hipoteca, pero les cuesta mucho afrontar el gas, la electricidad y otras facturas porque las pensiones son bajas y porque viven a menudo en viviendas mal aisladas. En 2023, el 10% de todos los hogares de la Unión Europea no conseguía mantener su hogar adecuadamente calefactado. Hay diferencias entre los grupos de edad, pero en países como Portugal, Lituania o Bulgaria las personas mayores de 65 años tienen especiales dificultades para calentar sus hogares. Del mismo modo, durante las olas de calor en verano, muchas personas mayores no logran enfriar suficientemente su vivienda. Los datos muestran también que las personas mayores rara vez remodelan o renuevan sus viviendas, lo que agrava estos problemas.
Pasemos ahora a las soluciones. A la hora de considerar las posibles respuestas, hay una serie de orientaciones generales que deberían tener en cuenta los responsables políticos. En primer lugar, el mercado de la vivienda es de difícil intervención; es preciso analizar bien las políticas porque pueden generar efectos no deseados. En segundo lugar, no deberían centrarse en medidas excesivamente específicas: si son demasiado limitativas, otros grupos vulnerables pueden quedar excluidos, lo cual tampoco es deseable. En general, las políticas de vivienda se clasifican en intervenciones de la demanda y de la oferta. En las primeras se ofrece apoyo financiero para cubrir o reducir parte de los costes de la vivienda; en el lado de la oferta se actúa sobre el parque de vivienda. La tercera directriz es que las políticas basadas en la oferta tienen más potencial que las basadas en la demanda. Por último, no deben olvidarse las políticas no directamente relacionadas con la vivienda, como las de empleo y protección social, los servicios públicos esenciales o la mejora de infraestructuras no residenciales.
Hay políticas especialmente prometedoras para los tres grupos sociales a los que nos hemos referido. Por ejemplo, las que incrementan la oferta en zonas de alta demanda, especialmente beneficiosas para los jóvenes. Al aumentar la oferta, debe atenderse tanto a la calidad de la vivienda como a la adecuación del entorno: estas viviendas han de estar bien conectadas con zonas de servicios y empleo. En los hogares con pocos ingresos y con menores a cargo, la inseguridad residencial es un problema grave con impacto negativo en la salud mental y física de los niños y que puede incluso provocar retrasos en su desarrollo. Para abordarla, es necesario desplegar políticas proactivas con apoyo temprano, cuando surgen los primeros problemas de pago. Si las intervenciones tempranas fracasan, debe ofrecerse apoyo frente a los desahucios: ayudar a las familias a acceder a las prestaciones a las que tienen derecho, abordar problemas subyacentes como el desempleo y facilitar el traslado a una vivienda más asequible. En cuanto a las personas mayores, que a menudo tienen dificultades para sufragar los costes de la calefacción, las renovaciones son una buena opción para mejorar la calidad de las viviendas y reducir los costes energéticos.
Los propietarios mayores de 65 años tienen menos probabilidades de vivir en viviendas renovadas. Esto se debe principalmente a los costes, a cuestiones prácticas y a los problemas derivados de las obras. Hay que diseñar políticas que incentiven a las personas mayores a emprender la renovación de sus hogares: por ejemplo, políticas proactivas que permitan identificar con antelación a quienes podrían necesitar ayuda e incorporar desde el principio medidas para superar los obstáculos. En general, creemos que las políticas deben partir de un diagnóstico detallado de la situación. Identificar los problemas de los ciudadanos requiere información cualitativa y cuantitativa; parte de ella ya está disponible, pero también es necesario recabar más datos. Gracias.
Abrimos la ronda de intervenciones. Tiene la palabra Nicolina Burjak, del PP.
Gracias, presidenta, y muchas gracias a la doctora Hyland por el informe presentado. Como usted señalaba, la crisis de la vivienda no afecta únicamente a los grupos vulnerables, sino también —y especialmente— a los jóvenes, a los recién graduados y a las familias jóvenes con hijos. Nos ha mostrado que las familias con menores afrontan problemas menos visibles y, por ejemplo, retrasan la formación de un hogar o se ven obligadas a trasladarse lejos de su lugar de trabajo. Carecemos de datos y estadísticas suficientes. ¿Cómo podemos mejorarlos? Si los mejoramos, podremos comprender mejor lo que viven estos grupos. Asimismo, ¿sería posible vincular los datos de vivienda con los de empleo? Por ejemplo, estudiando cómo inciden los altos costes de la vivienda en la movilidad de los jóvenes o en su participación en determinados sectores laborales. Gracias.
Recopilaremos las demás preguntas para que la doctora pueda responder de forma conjunta. Tiene la palabra Kiran Maloli, de Renew Europe.
Gracias, presidenta, y gracias a la doctora Hyland. Su presentación ha sido muy esclarecedora. Los datos reflejan grandes dificultades, especialmente para los grupos vulnerables, y yo conozco a esas personas: puedo poner rostro a esos datos. El jueves pasado estuve en Ballybane, a las afueras de Galway, en mi circunscripción, y conocí a Corina, madre de siete hijos. Vive allí con seis de ellos; el mayor tiene 29 años. Muchos trabajan y tienen empleos “decente”, como dice ella, pero no pueden permitirse una vivienda; no pueden comprar en su propio municipio. El único hijo que ya se ha independizado paga mil euros al mes por una habitación en la que ni siquiera le permiten empadronarse. Esto ilustra la crisis de la vivienda en toda Europa; no se limita a Irlanda. Por eso debemos adaptar nuestro enfoque. He preparado enmiendas para el informe sobre vivienda que estamos elaborando y he intentado abordar estas cuestiones, incluyendo la necesidad de apoyo de emergencia.
Existen muchos tipos de grupos vulnerables. Por ejemplo, Francis Highworth, de un albergue de mujeres, me explicó que, incluso cuando existe apoyo, hay demasiados tecnicismos y demasiada burocracia que frustran los intentos de acceder a él. Si una mujer tiene un contrato de alquiler pero renuncia a él de forma voluntaria, acaba al final de la lista de posibles ayudas. Debemos ser flexibles y apoyar a la gente. La crisis de la vivienda exige actuar con rapidez para garantizar alivio a quienes más lo necesitan. Gracias.
Gracias. Tiene la palabra el señor Danielson, de SID.
Gracias, presidenta. Siento haberme perdido el principio de la presentación, pero se lo agradezco igualmente. Mi pregunta es la siguiente: ¿qué cree la oradora que podemos hacer para garantizar el acceso a la vivienda para las personas vulnerables, así como para las familias y las personas con necesidades especiales? En nuestras grandes ciudades, ¿cuánto se puede resolver mediante la inversión y la construcción de vivienda más asequible y cuánto mediante políticas de vivienda y de transporte? Es decir, ampliando el área habitable de la ciudad sin obligar a los ciudadanos a realizar desplazamientos largos para llegar al trabajo, lo que sería contrario a nuestros objetivos. Gracias.
Toma la palabra el señor Walkers Norbus, de ESN.
Gracias, y gracias a la doctora Hyland por su análisis. En los Países Bajos hemos visto que la crisis de la vivienda ha sido el tema principal de la campaña electoral junto con la política migratoria. En Alemania sucede lo mismo y también en otros países de Europa Occidental, como Irlanda. Mis preguntas son las siguientes: en su trabajo, ¿ha encontrado datos fiables acerca de los efectos de la política migratoria sobre la vivienda en distintos Estados miembros? Sabemos que es un tema urgente que hay que abordar cuanto antes. Usted hablaba también de prestar un apoyo proactivo que se debería ofrecer, por ejemplo, si un inquilino no puede pagar el alquiler a tiempo. ¿Podría explicar su propuesta con un poco más de detalle? Mencionaba asimismo las renovaciones de eficiencia energética para las personas mayores. Yo soy mayor y tengo dudas respecto de esa política, porque no veo por qué una persona mayor va a pedir un préstamo para una renovación energética si quizá no va a poder disfrutarla debido a su avanzada edad. Y, en un contexto de alquiler, no veo por qué el propietario no habría de subir el alquiler tras esa renovación. ¿No cree usted que eso conduciría a un empeoramiento del problema? Gracias.
Tiene la palabra la señora Brigitte Vandenberg.
Muchas gracias por la presentación y por ofrecernos una perspectiva tan interesante sobre estos grupos tan importantes para la sociedad. En su última diapositiva hablaba de efectos secundarios inesperados de ciertas políticas. ¿A qué se refiere? Porque ese es el problema al que nos enfrentamos: ¿qué podemos hacer a nivel europeo que sea beneficioso pero que no suponga un exceso de normativa o de procedimientos? ¿Cómo podemos ayudar a la ciudadanía a acceder a la vivienda? ¿Qué medidas le parecen abordables a nivel europeo y cuáles deberíamos tratar con más cuidado?
Bueno, pues ya tenemos todo un abanico de preguntas, así que le damos la palabra a la doctora Hyland para que pueda responder.
Muchísimas gracias. Gracias por esas preguntas tan bien planteadas. Por favor, no duden en avisarme si me dejo algo en el tintero. En cuanto a los datos sobre las consecuencias de la crisis de la vivienda, según nuestros estudios la información disponible es imperfecta. Es muy difícil evaluar el impacto en individuos concretos y también resulta complicado disponer de datos a escala nacional; contamos más bien con datos puntuales. Según la investigación de Eurofound, hemos elaborado un informe —que se publicará el mes que viene— basado en un estudio propio en cuatro Estados miembros sobre las consecuencias de que los jóvenes no puedan vivir como desean; la situación más común es la de jóvenes que continúan residiendo con sus padres.
...cuando habrían querido independizarse. La consecuencia principal es que se retrasa la formación de una familia y se tienen menos hijos de los deseados. También han tenido que renunciar a oportunidades de empleo o formación debido a la crisis de la vivienda. Si se analizan los datos, hay pruebas claras del grave impacto de esta crisis, pero no existen datos comparables para todos los Estados miembros. Por ello, hemos puesto en marcha nuestra propia recogida de datos, que por el momento abarca cuatro Estados miembros y ofrece una imagen muy detallada de cómo afecta la crisis de la vivienda a los jóvenes.
En cuanto a las personas en edad de trabajar que todavía viven con sus progenitores, se trata de un problema muy extendido, especialmente en países como Irlanda. Es una tendencia que no ha dejado de crecer con el tiempo, ejerce una gran presión sobre las familias y afecta a la salud, el bienestar y la salud mental de las personas afectadas. Por lo tanto, es un problema urgente que requiere una respuesta política.
Sobre la relación entre la política de vivienda y la política de transporte, es una conexión que hemos subrayado en nuestras investigaciones: la política de vivienda no puede analizarse en el vacío, sino en conexión con servicios esenciales como el transporte. El parque de viviendas disponible debe estar bien conectado con los servicios y los lugares de trabajo. No hablamos únicamente de transporte público, sino también de acceso a zonas peatonales, carriles bici y a una buena calidad de vida en el entorno de esas viviendas.
En cuanto a la relación entre la situación de la vivienda y la política migratoria, no hemos realizado análisis al respecto. Eurofound se dedica a análisis internacionales y, en este caso, no contamos con datos que permitan responder a esa cuestión.
Sobre las medidas proactivas de protección para las familias, podemos remitirnos, por ejemplo, a nuestro informe de 2023 sobre vivienda. Demostramos que las medidas proactivas de apoyo a la vivienda se han aplicado en distintos Estados miembros y han resultado adecuadas para prevenir el sinhogarismo y han evitado las consecuencias más graves de la crisis.
Respecto a los propietarios de más edad y la renovación de las viviendas, es positivo contar con incentivos tanto para propietarios como para inquilinos. El parque inmobiliario presenta distintos niveles de calidad entre grupos, y las medidas políticas deben diseñarse para abordar esas desigualdades. En mi presentación señalaba que hay grandes diferencias en los niveles de renovación y en la duración de los contratos de arrendamiento; por ejemplo, la renovación es menos probable en hogares con grandes dificultades para pagar el alquiler. Deben considerarse soluciones legislativas: los propietarios han de contar con incentivos para renovar sus viviendas y recuperar los costes, asegurando al mismo tiempo que no se incrementen los alquileres hasta niveles inasumibles para los inquilinos.
Por último, en cuanto a los efectos secundarios inesperados de las políticas de vivienda, no hemos realizado una comparativa entre políticas nacionales y europeas, sino entre políticas de demanda y de oferta. Lo importante es reflexionar sobre las consecuencias de cada medida. Por ejemplo, el apoyo a la compra o al alquiler debe plantearse pensando en quién se beneficiará. ¿Se trata de reducir los precios y hacer la vivienda más asequible para los grupos vulnerables, o acabará beneficiando principalmente a los propietarios? Es necesario plantearlo antes de aprobar las medidas: ¿quién va a beneficiarse? ¿Habrá una transferencia de riqueza hacia un grupo que no era el objetivo?
Muchas gracias. Nadie más ha solicitado la palabra. Agradecemos a la doctora Hyland su presentación y sus respuestas. Pasamos a la segunda sesión, dedicada al impacto y la regulación de los alquileres de corta duración en la Unión Europea. Contamos con dos oradores que presentarán sus respectivas publicaciones; al final habrá una ronda de preguntas. En primer lugar, la doctora Claire Colón presentará los aspectos normativos de los alquileres de corta duración en la Unión Europea. Es profesora de urbanismo, políticas públicas y estudios urbanos en la Universidad de Cambridge. En los últimos años ha desarrollado un proyecto de investigación comparando la regulación de los alquileres de corta duración en distintas ciudades y países europeos, base del estudio que somete hoy a la Comisión HOUS. Muchas gracias por venir; tiene usted la palabra.
Muchas gracias, y gracias a la Comisión HOUS y a su equipo de apoyo por darme la oportunidad de preparar este estudio. Me gustaría resumir los mensajes principales de la publicación, que espero contribuyan a su debate. Voy a explicar cómo se han regulado los alquileres de corta duración en la Unión Europea. Antes de hablar de su impacto y de la normativa, me gustaría hacer dos precisiones.
Primero, ¿qué se regula cuando hablamos de alquileres de corta duración? Hay dos objetos principales. Por una parte, los propios alquileres de corta duración, que abarcan distintas prácticas: desde viviendas explotadas profesionalmente durante todo el año hasta el arrendamiento ocasional de la vivienda principal. Por otra parte, están las plataformas digitales, intermediarios en línea que facilitan la oferta y la demanda. Estos dos actores no están sujetos a la misma normativa.
La segunda precisión es que regulamos un fenómeno sobre el que los datos son imperfectos. Muchas autoridades no disponen de información completa sobre quién alquila qué y durante cuánto tiempo. Suelen combinar tres fuentes de datos, todas ellas parciales: los registros administrativos (allí donde existen), los datos de las plataformas, que en general no aceptan compartir información detallada con las autoridades públicas —aunque esto está empezando a cambiar—, y fuentes alternativas extraídas de Internet, por ejemplo mediante la descarga de anuncios publicados en las páginas web.
Teniendo en cuenta estas cautelas, ya disponemos de numerosos estudios de economistas, geógrafos y especialistas en vivienda de toda Europa que revelan elementos importantes sobre los alquileres de corta duración. En primer lugar, observamos una creciente profesionalización del sector: en muchas ciudades, una proporción significativa de la oferta en las grandes plataformas procede de multipropietarios —personas o empresas con varias viviendas, no quienes alquilan su vivienda principal de forma ocasional—. Para dar una idea de la magnitud: alrededor del 17% en Ámsterdam, el 50% en Berlín y el 80% en Praga, con diferencias que también guardan relación con los marcos normativos locales. La presencia de operadores profesionales se explica, en buena medida, porque puede obtenerse hasta cuatro veces más ingreso que con el alquiler residencial tradicional; por ello, muchas viviendas se transforman en este tipo de activo.
Asimismo, la evidencia disponible muestra que los alquileres de corta duración generan impactos tanto positivos como negativos, y existe un intenso debate al respecto. Los efectos varían según la localización —por ejemplo, en términos de crecimiento económico local—, pero en esta presentación me centraré en el impacto sobre el mercado de la vivienda, uno de los más controvertidos. En el anexo 2 del estudio se presenta un debate más detallado; allí resumo los principales resultados de varios trabajos realizados en distintas ubicaciones de la Unión Europea y, además, aplicamos una metodología común para intentar medir su impacto.
En algunos lugares —no en todos—, cuando hay una gran proliferación de alquileres de corta duración en las zonas centrales de las grandes ciudades turísticas de Europa, así como en zonas costeras o de montaña, observamos un aumento de dichos alquileres que ha ejercido presión sobre los alquileres de larga duración, ha contribuido al alza de los precios de compraventa y ha reducido la residencia de larga duración. Estos efectos no se observan en todas partes; encontrarán más datos en el anexo 2.
¿Cómo llega aquí la regulación? Desde hace unos diez años, muchos gobiernos locales han empezado a probar distintas formas de regular los alquileres de corta duración. Dado que los gobiernos locales tienen competencias diferentes en Europa, aplican soluciones políticas diversas. Algunos recurren al urbanismo, a las políticas de vivienda o a la fiscalidad local para contrarrestar este fenómeno. Existen, además, diferentes enfoques regulatorios: enfoques más ligeros; un enfoque intermedio que permite el alquiler de corta duración de la vivienda principal; y enfoques más restrictivos orientados a proteger el parque de vivienda de larga duración. Por supuesto, todo ello debe respetar el principio de subsidiariedad dentro de la Unión.
En el estudio he resumido el trabajo realizado con otros dos colegas. Hemos identificado una caja de herramientas con 12 instrumentos distintos que se utilizan de forma diferente según el lugar, y que pueden agruparse en dos familias. Por una parte, instrumentos que regulan el acceso al mercado de alquiler de corta duración, es decir, la posibilidad de que un propietario convierta su vivienda para este uso. Entre ellos se encuentran las autorizaciones y licencias —por ejemplo, para el cambio de uso o para ejercer una actividad económica—, así como regulaciones que establecen restricciones específicas en determinados barrios. En muchos países, además, se prohíbe destinar viviendas sociales al alquiler de corta duración. El estudio incluye ejemplos de ciudades que aplican estos instrumentos.
La segunda familia no restringe tanto el acceso como la gestión y la operación: requisitos, normas de seguridad, superficies mínimas, etc. Las distintas ciudades y autoridades públicas han aplicado estos instrumentos en función de sus políticas y de la gravedad del problema. Sin embargo, con independencia del modelo regulatorio, a las autoridades locales les resulta muy difícil aplicar la normativa si no cuentan con recursos suficientes y si no existe colaboración por parte de las plataformas. Este es un mensaje clave: la regulación por sí sola no basta para atajar el problema sin datos adecuados, capacidad de inspección y cooperación efectiva de las plataformas.
Existen retos importantes para una aplicación efectiva: falta de datos; no todas las autoridades locales tienen capacidad y recursos para sostener equipos de inspección. Por ejemplo, Barcelona —que ha tenido bastante éxito— ha invertido significativamente en inspección y cuenta con un equipo de 30 inspectores; lo mismo ha ocurrido en Ámsterdam, mientras que otras ciudades carecen de esos recursos. También la cooperación de las plataformas ha sido limitada y, en muchos casos, lenta a la hora de retirar los anuncios que debían eliminarse. La doctora Martínez también abordará esta cuestión. Sabemos que la regulación funciona únicamente cuando se acompaña de recursos y de la colaboración de las plataformas. Los esfuerzos del Ayuntamiento de Barcelona han permitido reincorporar entre 4.000 y 5.000 viviendas al parque de larga duración, gracias a la aplicación estricta de la normativa. Querría hablarles también de...
...europea. ¿Qué tienen en común estas normativas? Tenemos un proceso contencioso por parte de actores que discrepan de ellas y litigan en su contra; muchos de estos intereses socioeconómicos movilizan también recursos a nivel europeo para recurrir. Esto genera una cierta incertidumbre que afecta a la aplicación de la normativa. Verán que hay dos actos legislativos importantes que enmarcan la capacidad de las autoridades: la Directiva sobre comercio electrónico y el Reglamento de Servicios Digitales, que limitan la capacidad de regulación de las plataformas digitales. Actualmente, las plataformas no son responsables de verificar si los anuncios cumplen la legislación local; solo deben actuar cuando así lo ordenan las autoridades públicas y se aportan pruebas de una ilegalidad, lo que no siempre es sencillo.
Por otra parte, la Directiva de servicios se aplica a las facultades de las autoridades públicas —locales, regionales y nacionales— para regular los servicios, y limita cómo pueden restringir el acceso al mercado en determinados casos. Aquí es importante una sentencia del Tribunal de Justicia, a la que se referirá mi colega, que reconoce que la lucha contra la escasez de vivienda es una razón de interés público que debe primar sobre otras consideraciones. Aunque su interpretación ha sido dispar, se trata de una sentencia de gran relevancia.
Otro instrumento legislativo relevante, con el que estarán familiarizados, es el Reglamento sobre la recopilación e intercambio de datos relativos a los alquileres de corta duración. Se aplica a las plataformas y no impone un modelo regulatorio; otorga a los Estados miembros que así lo deseen la capacidad de crear un sistema de registro nacional y de recibir de las plataformas los anuncios de este tipo de alquileres. Con ello se abordará el problema mencionado al inicio: las autoridades dispondrán de una lista de quién anuncia qué vivienda para alquiler de corta duración y dónde.
De esto también hablaremos mañana en una sesión con el representante de la Alianza de Municipios, que expondrá los problemas a los que se enfrentan los municipios. Con esto concluyo; podremos volver en el turno de preguntas a lo que podemos aprender de las actuaciones a nivel europeo, y mi colega Yolanda Martínez también tratará estas cuestiones.
Muchas gracias. Damos ahora la palabra a la doctora Yolanda Martínez Mata, que abordará la evolución jurídica de los alquileres de corta duración, en particular en relación con la sentencia histórica del Tribunal de Justicia en el asunto Cali Apartments, ya mencionada por mi colega. La doctora Martínez Mata es abogada y socia de Marimón Abogados, especializada en competencia y Derecho de la Unión. Desde 2016, su experiencia en materia de alquileres de corta duración ha sido consultada y citada periódicamente en relación con cuestiones de Derecho de la Unión. La señora Martínez está conectada; ya la podemos ver. Muchísimas gracias por aceptar nuestra invitación y tiene la palabra. Su intervención será en inglés, dado que la conexión es bastante deficiente.
El estudio se divide en dos secciones: la primera, dedicada a los desarrollos jurídicos en los Estados miembros tras el asunto Cali Apartments del Tribunal de Justicia, y la segunda, a los retos y oportunidades de los alquileres de corta duración en la UE.
Como señaló brevemente mi colega, el doctor Colom, en 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una sentencia seminal en el asunto Cali Apartments, de gran relevancia para el sector de los alquileres de corta duración. En síntesis, el caso se refería a la normativa francesa, en particular a la regulación de París, que exigía autorización para ofertar alquileres de corta duración y establecía una obligación de compensación mediante la conversión de usos no residenciales en vivienda. El Tribunal reconoció que la escasez de vivienda constituye una razón imperiosa de interés general y que pueden adoptarse medidas para proteger este interés público, siempre que sean adecuadas y proporcionadas para alcanzar dicho fin.
Aunque la sentencia ha sido bien acogida y ampliamente citada en la jurisprudencia de los Estados miembros, las autoridades siguen señalando dificultades en tres frentes: primero, una limitada aceptación social de marcos regulatorios intensamente judicializados; segundo, la dificultad de recabar datos empíricos que vinculen de forma específica la oferta de alquileres de corta duración con la escasez de vivienda en ciudades o distritos concretos; y, tercero, el acceso limitado a datos que permitan identificar a los responsables de los anuncios, así como problemas para hacer efectivas las órdenes de retirada.
El estudio ofrece ejemplos prácticos de debates jurídicos en curso en los Estados miembros. En Austria, las autoridades vienesas informan de que en Viena está prohibido ofertar alquileres de corta duración en vivienda social. Aunque esta medida cuenta con amplia aceptación entre la ciudadanía, fue necesaria una batalla judicial para ejecutar órdenes de retirada y exigir la colaboración de las plataformas. La controversia llegó al Tribunal Supremo de Austria, que falló a favor de la ciudad en 2022; no obstante, se tardó dos años en ejecutar dicha sentencia.
En España, una sentencia reciente del Tribunal Constitucional ha validado un decreto catalán que permite a los municipios limitar o incluso prohibir los alquileres de corta duración cuando sea necesario para afrontar la escasez de vivienda y exista un vínculo entre ambos fenómenos. Sin embargo, proliferan las noticias —especialmente en relación con Barcelona y la decisión de prohibir con carácter general los alquileres de corta duración a partir de 2028— sobre la presentación de reclamaciones millonarias ante los tribunales y de quejas ante la Comisión Europea por presunta incompatibilidad con el Derecho de la Unión.
En Alemania, las autoridades de Berlín señalan interpretaciones divergentes entre los propios jueces sobre el alcance del deber de colaboración de las plataformas, en su caso. Del mismo modo, en Francia, mientras se adopta una regulación más estricta del sector de los alquileres de corta duración —la denominada Loi Le Meur—, las autoridades de París también reportan dificultades derivadas de interpretaciones dispares sobre el deber de colaboración de las plataformas.