la sesión del día de hoy. Estimada secretaria, si hubiere cuenta, por favor. Sobre la excusa, presidente, el ministro de Hacienda, existe en su reemplazo la subsecretaria, la señora Heidi Bern.
Sobre la cuenta, sí. ¿Alguna palabra sobre la cuenta, no? En varios, ¿alguna palabra de los colegas, diputados? Solo consultar a la secretaría: ¿habrá hecho llegar los documentos del oficio de la otra vez, que quedaron de entregar? Era un poco voluminoso, entiendo, pero… sí, mire, presidente, el oficio que tenía, yo le conté muchísimos archivos. Lo dirigimos a Informática de la Cámara de Diputados y lo podían extraer, porque era imposible; solo tendrían que decirnos algo concreto, porque hasta el día de ahora, ni con ninguna de las herramientas técnicas han podido obtener lo que sale adentro del CIDIS. Lamentablemente, lo hemos intentado…
Presidente, ¿el diputado Donoso terminó? ¿Cómo se llama el sistema de regulación del CIDIS? O sea, sí, sí, pero si no se puede abrir la información, quiere decir que no existe. Entonces, pedirle a Hacienda que nos responda. Lo que se está pidiendo es algo más específico. Pidamos a Hacienda que nos mande la información por otra fórmula; intentamos con Informática y no nos ha podido ayudar. Claro, porque nos digan un link, bájenlo ahí, porque en el fondo, si es tan grande el archivo, se ha ido con una forma distinta a la normal, y nosotros somos diputados, no ingenieros informáticos. Ya, está bien, pero tenemos que hacer todo lo posible, hablar con Informática para que esa información se entregue a los colegas.
Diputado Romero.
Presidente, sí, yo segundo lo que dice el diputado Donoso, porque efectivamente, si mandan la información en chino, aunque la manden, no es entendible. Pero lo que yo también quisiera pedir es que nosotros, en la cantidad de oficios, observamos el cumplimiento del artículo 4 de la ley que tiene relación con la creación del fondo para la construcción. ¿Eso lo van a enviar a los diputados? Porque necesitamos saber cómo se ha ido generando el fondo, y esa información es necesaria. Yo recuerdo que eso quedó en enviarse, cuando incluso una diputada Flores, ¿no? Exacto. Claro.
Secretaria, por favor. ¿Tiene que responder? Por favor, sí. Sí, va a responder a los colegas.
Ya, diputados, lo que pasa es que recibimos la información, según lo que nos explicó el Ejecutivo. Lo que hicimos fue pedirle a Informática de la Cámara que nos extrajera y comprima la documentación, porque es bastante. Se generó un wetransfer, pero tenía un tiempo de caducidad y ya caducó. Por lo tanto, estamos esperando ahora que se renueve la vigencia para remitirlo a la brevedad. Dio la verdad posible y, respondiendo a lo que ha preguntado el diputado Doloso, se revisa el mecanismo por el cual Informática efectivamente pueda entregar la información solicitada.
¿Hay más palabras? Muy bien, vamos a entrar entonces a la orden del día. Yo sé que al final acá pusimos que, al término de esta discusión, podríamos votar, pero estoy hablando con Secretaría para tratar de votar mañana, que creo que es prudente, ya que no se encuentra ni siquiera priorizado para estar en tabla y que esto sea votado de inmediato. En general, mañana les anticipo que era un proyecto que yo creo que todos los parlamentarios sentimos que es prioritario, para regiones más fuertes. Vamos a volver a comenzar a verlo a partir de mañana. Es un proyecto que lleva esperando mucho tiempo para, claro, para filar cuchillo y todo lo demás.
Diputado Mejía: Presidente, este proyecto es sumamente importante para reactivar el empleo y la construcción, ¿cierto? Habiendo fierro y cemento se reactiva el país, y yo creo que debiéramos votarlo hoy para dar una señal de que avanzamos, porque si no, lo ponemos en tabla para el día lunes, se vota y avanzamos. Por eso mismo, lo cierto es que, si ahí está el ánimo –y ojalá esté–, yo comparto el juicio suyo. Efectivamente, si habiendo personas, hombres, fierro y cemento se puede avanzar mucho más en cualquier ámbito. Ahora, el tema es que no tengo problema en que así se vote en general hoy; es una buena señal, y podemos avanzar y tratar de ponerlo en tabla en la próxima semana.
Pero vamos a echar a la orden del día.
Les invito a recibir en audiencia la Cámara Chilena de la Construcción y la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras de Chile (ABIF) para escuchar su opinión respecto del proyecto de ley que establece subsidio de tasa de interés hipotecario para la adquisición de viviendas nuevas y modifica normas que indica Boletín N°17.368-05 con urgencia calificada de suma. Los invitados son la subsecretaria, que entiendo que debiera estar por llegar, pero viene, que es lo importante. Así que, mientras tanto, están también los asesores del Ministerio de Hacienda y está el Coordinador de Mercado de Capitales, a quien le pedimos que tome asiento, don Alejandro Puente, que mientras tanto va efectivamente a reemplazar a la subsecretaria. Por parte de la Cámara de la Construcción está su presidente, don Alfredo Echavarría Figueroa, a quien le damos la cordial bienvenida, junto con el gerente de Estudios y Políticas Públicas, don Nicolás León. Ambos sean bienvenidos a esta comisión.
Ahora, con respecto a la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras de Chile, la Secretaría me señala que, efectivamente, como esto fue concordado ayer y por eso también le agradecemos que ustedes hayan aceptado la invitación, que, por lo que me dijo el diputado Mellado, tenían el interés de poder participar efectivamente, cosa que celebramos. Bueno, la Asociación de Bancos no pudo estar acá presencialmente, pero sí están conectados telemáticamente. Y ahí está don Manuel Mena Valencia, junto con el fiscal, don Juan Esteban Laval Saldívar.
Ahora, yo les sugiero que partamos con lo telemático para liberarlos y quedemos acá nosotros después haciendo la exposición. Por lo tanto, vamos a partir con la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras de Chile, escuchando a don José Manuel Mena Valencia. Le escuchamos atentamente.
Buenas tardes.
Buenas tardes, presidente. Agradezco que me dé la palabra y saludo a todos los presentes. Solamente, por efecto de informarme, lamento no estar presencialmente. Yo fui informado hace un par de horas de esta invitación. No nos llegó ayer, un error ahí de alguna forma, pero podemos, de todas maneras, es de nuestra máxima prioridad entregar toda la información para que este proyecto de ley salga aprobado.
Lo primero que queremos destacar –y, excúsenme, voy a hacer énfasis en algunos puntos– es que no tenemos una presentación; si es necesario, la podemos mandar, porque, como digo, fuimos informados de esta conversación hace unas pocas horas. Lo primero que queremos enfatizar es que esto es una iniciativa absolutamente transitoria, dada la situación de gravedad en términos de un stock alto en el sector inmobiliario y que vemos que la posibilidad de reactivar nuestra economía pasa por lograr, también, una reactivación en este sector. No vemos otro proyecto que tenga un impacto de tal magnitud como lo es lograr reactivar el sector inmobiliario.
El segundo elemento que queremos enfatizar tiene que ver con que uno de los puntos que puede permitir una activación de la demanda –que es lo clave, dado que tenemos una sobreoferta– es que compradores que estén en la posibilidad de tomar una decisión de adquirir una vivienda lo hagan, pues, por la tasa de interés, la cual, en los créditos hoy día, está más del doble de lo que era hace cinco años. Y, justamente, la posibilidad de poder disminuir esa tasa, la que observan los posibles interesados, es el punto que este proyecto toma. Cabe destacar, en ese sentido, que, en nuestra opinión –y lo hemos expresado en años anteriores– la tasa de interés hipotecaria en nuestra economía no tiene posibilidad de volver a los niveles prepandemia por una serie de razones económicas, y nuestra mirada es que la tasa de interés se mantendrá en los niveles actuales, al menos en esta década. Por eso, es tan importante hacer un esfuerzo, en términos transitorios, pero que busque activar la demanda y, con ello, intentar levantar la economía.
El tercer punto que queremos enfatizar, señor Presidente, tiene que ver con que este es un proyecto de ley que incorpora la posibilidad de disminuir la tasa de los créditos a todas las instituciones que son justamente las que ofertan crédito hipotecario. Aquí estamos hablando no solo de bancos, sino que estamos hablando de todas las otras instituciones que dan crédito hipotecario, cooperativas y mutuarias especialmente.
Cuarto punto, y voy directamente a lo que es el subsidio. Este subsidio que finalmente el proyecto de ley plantea no es exactamente un monto menor respecto a lo que, junto con la Cámara Chilena de la Construcción, planteamos meses atrás al gobierno, pero entendemos las restricciones que existen y, finalmente, lo que se plantea en este proyecto de ley son estos 60 puntos básicos; y que aquí, el énfasis que quiero hacer en este punto es que este es un subsidio a las personas. A las personas que estén interesadas y tengan la posibilidad de obtener un crédito, que con esta medida bajan su tasa de interés y, por lo tanto, el dividendo y el plazo del crédito, lo que posibilita, ante la falta de posibilidades en el mercado, que se facilite una decisión de compra. Son las personas entonces las que deben buscar cuál es la institución con la cual deseen operar, y ahí el mercado tiene que funcionar. Hay bancos universales que dan crédito hipotecario, pero también hay cooperativas y mutuarias que ofrecen este tipo de crédito.
Cuarto punto o quinto punto, en el énfasis que quiero hacer, es que es de nuestro mayor interés que este subsidio sea traspasado completamente a la persona. Y ahí hay un mecanismo que hemos sugerido al Ministerio de Hacienda para poder, efectivamente, en base a un establecimiento de una tasa máxima para los créditos y, en términos simples, considerando el costo de financiamiento y operacional, permitir un cálculo que genere una tasa de referencia máxima y que posibilite traspasar todo el beneficio hacia las personas interesadas.
Dos elementos finales, señor Presidente, ya que nuestro ánimo es enfatizar algunos puntos del proyecto de ley. El primer punto final tiene que ver con que las entidades que financian estas operaciones de crédito reciben el subsidio a partir de que la persona las elige como oferente de crédito, pero lo reciben en el tiempo. Aquí estamos hablando de operaciones de crédito de 20 años, o más, lo cual lleva a que el subsidio sea mensual durante todo el periodo del crédito; y las instituciones financieras, cooperativas o mutuarias lo reciben no de manera mensual, sino una vez al año, en orden de magnitud en torno a la fecha de las operaciones de renta, abril de cada año. De manera que, en este caso, para este año –el primer año de operación–, este beneficio recibido por las instituciones que ofertan los créditos se pagará aproximadamente en abril del año 2026.
Es solo para señalar que, detrás de todo este planteamiento, existen procedimientos que se han conversado de forma que se contemplen holguras desde el punto de vista fiscal que permitan efectuar los cálculos adecuadamente, y que, entendiendo que así viene el proyecto de ley, ello se ha gestionado a partir con el FOGAPE, con el administrador del FOGAPE, y que, dada la experiencia que esta institución tiene, puede efectivamente dar curso a estas diferencias que recibirán, una vez al año, con un desfase de un año, las instituciones oferentes de crédito. Esos son los puntos principales, señor Presidente. Solamente, al final, mencionar que, por supuesto, esta es una situación transitoria, ya que la disminución en la tasa final no alcanza a llegar a la magnitud que hubiéramos esperado.
Querido, nosotros teníamos en mente UFMAS III, pero lo más probable es que este mecanismo pueda situarse un poco por encima de UFMAS III y esperamos que, si nuestra economía repunta y se levanta, a partir de un trabajo consistente en los próximos años, ojalá podamos volver a esa tasa que era, yo diría, de casi país desarrollado, en torno a UFMAS II por ciento anual. Pero mientras tanto, estamos en una situación transitoria, como la que he mencionado. Eso es, señor presidente.
Muy bien, muchas gracias, señor presidente, don José Manuel Mena, y quien le acompaña, don Juan Esteban Laval.
Colegas, ¿alguna consulta a esta presentación?
Diputado Von Milner, y luego el diputado Barrera.
Gracias, presidente. Aprovecho de saludar al presidente de la Cámara de Comercio, la Construcción y al gerente de estudio, y al presidente David y al fiscal que tengo atendido.
Mi pregunta es un poco puntual, pero quería escuchar que era más partidario de que el subsidio fuera a las personas, no a las personas jurídicas, o ¿entendí mal? Digamos: ese es el punto uno.
Y lo segundo es, si me puede explicar mejor, la forma de cómo se va a entregar este subsidio y ese desfase de un año del que estaba hablando, que no lo habíamos escuchado –yo no lo había entendido antes–, respecto a que estaríamos hablando ya de abril de 2026. Me gustaría que me lo pueda explicar mejor.
Gracias, presidente.
Gracias, estimado colega. Diputado Barrera, don Boris.
Gracias, presidente.
Bueno, saludar a todos nuestros invitados. La pregunta es, para poder identificar bien a qué tipo de persona o a qué sector de la ciudadanía está orientado este subsidio, me gustaría preguntarle a don José Manuel: ¿qué nivel de ingresos debiera tener, así como aproximado, una persona para poder acceder a un crédito que financie 4.000 UF, una vivienda de 4.000 UF? Esa es solamente esa pregunta.
Muy bien, muchas gracias, estimado colega. Diputado Romero, don Agustín.
Presidente, sí, yo quería hacer una pregunta a don Juan Manuel, ¿cierto? Y se relaciona con –a don José Manuel–: lo que pasa es que este proyecto de ley, no escuché que se haya referido a esto, establece un plazo máximo para poder optar y se relaciona con promesas de compraventa celebradas en el fondo con anterioridad o hasta el 31 de diciembre del 2024. Hasta donde yo sé, la tasa se fija en el momento de la venta, no en la promesa.
Entonces, aquí la pregunta es: ¿va a quedar mucha gente fuera de este beneficio que haya firmado promesas hasta el 31 de diciembre, considerando que también está adquiriendo viviendas nuevas y que, por trámites de diversa índole, están esperando –o, por ejemplo, compraron en verde, no tengo idea, o hay algunas demoras–, van a quedar fuera del sistema? ¿Usted no se refirió a eso? Quizás el beneficio debería tener, a lo mejor, un plazo un poquito mayor, porque si el objetivo es sacar vivienda nueva, ¿cómo se contabiliza esto? Tal vez sea la pregunta que también formule el presidente de la Cámara, pero, al final, acá es para dejar claro a nosotros, como integrantes, que la tasa se fija en el momento de la compraventa, no en la promesa. Por lo tanto, si hay un riesgo de que muchas personas que tienen la intención de adquirir una propiedad nueva vayan a quedar fuera de este beneficio.
Eso, presidente, gracias.
Gracias, colega. Diputado Franz Zauberman.
Gracias, presidente. Mira, yo comparto lo último dicho por el diputado Romero; yo creo que la extensión del plazo debe ser algo que debemos conversar, justamente, porque hay mucha gente –nos escribieron incluso luego de esto–, porque tienen muchas promesas del año 2023, 2024, que no se han concretado, justamente esperando bajas de tasas y condiciones laborales, incluso algunas, para poder cumplir los requisitos. Así que yo creo que ese es un tema que debiéramos hablar con el gobierno a ver si es posible extender el plazo. Pero una pregunta que quisiera hacer es respecto de si ellos vieron que la norma anterior que aprobamos, cierto, de esta suerte de garantías trajo algún resultado en el año 2024, si ellos vieron un aumento de la...
de la compra de vivienda y también a ver si nos puede explicar en términos prácticos cómo funcionaría, porque el proyecto dice que va a haber el subsidio, pero también paralelamente va a haber esta garantía. Paralelamente van a existir esos dos beneficios. También, respecto de lo que se comenta, que en la norma anterior se había aprobado con viviendas de 4.500 UF y no con viviendas de 4.000 UF, sería beneficioso que estandarizáramos el criterio, ya que no se entiende muy bien la idea de hablar de 4.000 UF en este proyecto cuando las anteriores tenían una garantía de 4.500 UF.
Y lo último, a ver si nos puede hacer un ejemplo gráfico de cómo sería si va bajando la tasa. Nosotros aspiramos a que en los próximos años tengamos una economía en crecimiento, con menos inflación, que nos lleve a una tasa menor. Si, Dios mediante, pudiésemos volver a una tasa del 3% sería fantástico; del 2 ya sería pedir demasiado. Pero, a ver, si nos puede dar un ejemplo de cómo se va implementando esto cuando la tasa va bajando, ya que el proyecto dice –entre paréntesis, eso quiero que lo dejemos claro, presidente– que algunos han repetido algo que no refleja el texto: el proyecto estipula que esto tiene un límite de años, no es para todo el crédito. Por ello, es importante que la gente sepa que tiene un tope definido y que conviene entender qué efecto tendrá cuando las tasas vayan bajando.
Gracias, presidente.
Bien, gracias. Diputado Villado. Voy a partir por lo último. Esto es como un FOGAPE, digamos, en el que efectivamente baja la tasa, se subsidia durante un tiempo y después se deja sola. Pero el tema es que, en lo que respecta a la tasa de interés, mientras la inflación esté por encima de 4.5, 4.8, 4.9, va a ser muy difícil que las tasas bajen, por mucha plata que haya. Entonces, no sé cuál es el costo fondo que tenían cuando la tasa era 1.9 o 1.5; no sé cuál es el costo fondo que tenían ustedes para poder obtener financiamiento, ya que la gente cree que la plata es de los bancos, y la plata depositada en la banca tiene un costo fondo para poder prestar. La realidad es que las tasas varían, porque si uno está en una mutuaria, en una cooperativa, en un banco o en una compañía de seguros, las tasas de interés son distintas. En ese sentido, estas diferencias se trasladan al crédito hipotecario, haciendo que baje 0.6. Lo importante es saber, como preguntábamos ayer, qué condiciones –además de la baja de inflación– y mayor cantidad de recursos deben cumplirse para que las tasas hipotecarias de largo plazo disminuyan.
Y lo otro es que, efectivamente, como señalaba Frank, hay personas que, cuando subieron las tasas de interés, quedaron fuera de la posibilidad de acceder al crédito hipotecario, porque ya no les alcanzaba la renta, ni siquiera contando con la renta de la señora, de la pareja, o viceversa. Y resulta que esos quedarían fuera por haber postulado. Yo creo que, dado que el objetivo es bajar el stock, la persona que ya postuló y quedó fuera, o que hizo una promesa y no la cumplió por no alcanzar el crédito hipotecario, sí debería poder mantenerse en el proceso, ya que tiene el interés genuino de adquirir su vivienda. No se le puede dejar afuera, pues había firmado la promesa antes de un plazo determinado. Por ello, considero que debería mantenerse abierta esa posibilidad, y que, en consecuencia, deberíamos hacer una indicación para modificar lo que está en el proyecto.
Gracias, diputado.
Le quedó una consulta al diputado Don Gastón Formigliano.
Diputado: Gracias, presidente. Sí, al presidente David. Es para hacer una simulación. Supongamos que alguien quiere comprar una vivienda de 4.000 UF, de lo que estamos hablando, dadas las condiciones y las tasas; ¿qué equivalencia podríamos calcular o qué promedio podríamos considerar como dividendo que enfrentaría esa persona para comprar una casa de 4.000 UF? Porque ahí uno va adentrándose en el análisis, y por lo visto se formuló una pregunta similar: ¿cuál es el nivel de ingreso que tiene que tener esa persona para poder comprar esa casa?
Gracias, presidente.
Muy bien, gracias. Escuchamos la respuesta, don José Mena.
José Mena: Sí, gracias, presidente, por su intermedio. Intentaré responder, pues son varias consultas, a ver si no se me escapa ninguna. No tengo una calculadora a la mano para haber realizado el cálculo exacto, pero sí tengo en mente el impacto que esta baja de tasa puede tener en el dividendo. Quizás Juan Esteban pueda pedir a nuestro equipo que, a partir de este análisis, complemente la información.
La oficina, si puede hacer una simulación con 3500 UF de crédito. Lo primero es que, para explicar el mecanismo del desfase, hay que señalar que cuando se da un crédito, en el minuto en que se genera el acuerdo con el cliente que toma el crédito, y en el minuto previo a entregar el dinero a la constructora o a la inmobiliaria, el banco —o la institución financiera, la cooperativa, lo que sea— se da vuelta y busca un depositante, un inversionista que esté en disposición de tomar un depósito a 20 años.
En ese minuto, el banco fija un precio, una tasa de interés al depositante. Con lo cual, el banco queda completamente comprometido a pagar ese monto que se ha tomado, supongamos que son 3500 UF, al depositante en los 20 años, a una tasa que se pactó con el depositante. El banco, con esos fondos, considera los costos operacionales, los costos de riesgo, el costo financiero que ello implica y, finalmente, llega a una tasa con el cliente de crédito. Por lo tanto, el banco queda comprometido a pagarle al depositante e intentará mantener al cliente de crédito de manera que pueda pagar los dividendos y cumplir con el depositante.
El mecanismo que se ha definido en el proyecto de ley establece que, partiendo de enero como fecha supuesta, en enero se hace ese compromiso con el depositante y, a los minutos del día siguiente, se transfiere el crédito al vendedor de la propiedad para que el cliente de crédito pueda cerrar el compromiso. Entonces, lo que se dice en el proyecto de ley es que existe un subsidio que recibe ese cliente de crédito y que se acuerda dar a la entidad que financió la operación, pero esa diferencia, esos 60 puntos, la entidad financiera no los recibe de inmediato, ni en enero ni en febrero. Y lo que ocurre es que el cliente de crédito toma finalmente ese crédito; supongamos que será una tasa X menos 60, es decir, el cliente de crédito está pagando X menos 60 puntos básicos, mientras que la entidad financiera, al mismo tiempo, se da vuelta y le paga X, sin ningún descuento, al depositante.
Lo que establece el proyecto de ley es que se van a sumar 12 meses, en abril, hasta abril de 2026, un poquito más de 12 meses, pero después será siempre a 12 meses, entregándose ese subsidio a la entidad que financió la operación. No sé si me expliqué, señor presidente. Lo que es claro es que el deudor de crédito paga únicamente la tasa que finalmente él considera razonable, X menos 60; el deudor de crédito paga esa misma tasa en todo el plazo del crédito. Eso hay que tenerlo claro: aquí el subsidio para el deudor de crédito es durante todo el plazo de la operación, y el banco, o la cooperativa o la mutuaria, se espera un año, acumulando 12 cuotas o dividendos, para recibir la porción de los 60 puntos que debiera ser, como dice el proyecto de ley, en el orden de las fechas en que se paga la operación renta. Ese es el mecanismo.
Solo para enfatizar: el deudor, o deudor futuro, no tiene ningún efecto; es la entidad financiera la que presenta un desfase en los subsidios, pero ello no afecta de ninguna manera al deudor de crédito.
Bien, otro punto que anoté, presentado por su intermedio, era: ¿qué pasa cuando la tasa vaya bajando en el futuro? Me parece que esa era la pregunta, si la tasa baja en el futuro, en los próximos dos décadas. Bueno, hay que tener presente, y por eso quise hacer este ejemplo, porque en el minuto cero en que se pacta la operación, en ese mismo minuto se pactó la tasa con el depositante. Y por lo tanto, si la tasa...
En cuatro años más baja, nosotros como institución financiera no le vamos a bajar la tasa al depositante, que ya la pactó con nosotros hace cuatro años. ¿Me explico? De manera que los efectos de baja en el futuro no afectan a esta operación, ni en beneficio de la institución financiera, porque ya quedó pactado ese depósito, ni modifica las condiciones del sujeto de crédito que ya pactó su crédito. Lo que sí pasa y, como todo lo hemos visto en años previos, es que cuando la diferencial de tasa futura es sustantiva respecto a la tasa del crédito, hemos visto a los clientes renegociando. Hoy día existe un mecanismo de portabilidad, lo cual está funcionando ya hace un par de años y es muy fácil y con muy bajo costo.
Si es que se produce, supongamos, llegamos al año 2031 y la tasa bajó al 2%, la tasa posible del crédito bajó al 2%; bueno, en ese minuto el mecanismo de renegociación o portabilidad va a estar presente y, en ese caso, lo que tiene que hacer la institución financiera es prepagarle al depositante. Hay unos costos de prepago incluso para el depositante, pero lo menciono porque ese escenario está contemplado. En los años previos hemos visto operaciones de renegociación masivas, de manera que no veo un problema.
También, señor presidente, entendí otra consulta de un señor integrante de la Comisión respecto a operaciones que habían sido efectuadas en meses previos y que la promesa, por ejemplo, estaba acordada en meses previos. Supongamos que la situación es una promesa y todavía no se ha materializado el crédito. El proyecto de ley establece que la promesa es válida desde, si no me equivoco, desde enero de este año. De manera que no habría problema, esa persona estaría válidamente dentro del esquema de subsidio.
Si vamos al caso de que esa operación ya fue concretada en un crédito, no tengo a mano el procedimiento, pero a mi juicio, si el crédito se dio el primero de marzo, se operó el primero de marzo, el proyecto de ley establece que ese crédito hipotecario otorgado, ejecutado, entregado a los fondos el primero de marzo, también estaría contemplado, porque habría también un esquema para renegociar esa operación, así yo entiendo, pero que, como hemos dicho, la institución financiera que ha operado el crédito recibiría esa diferencia, esos 60 puntos en el tiempo. En el tiempo significa en un año, en abril del 2026, para el primer año, y así nos vamos en abril del 2027, 2028; me parece que lo incluye.
Otro punto que anoté, otra consulta que anoté, tiene que ver con el FOGAES. En efecto, el proyecto de ley establece en paralelo que existe una ampliación de ese FOGAES hasta una tasa del 50%. Nosotros tenemos algunas dudas sobre el efecto final. Es muy difícil de cuantificar el efecto final. Las entidades financieras cooperativas no dan crédito por garantía, dan crédito por la capacidad de pago del cliente. Y, por lo tanto, nuestra mirada es que el 10% que ya ha operado de FOGAES en los años previos ha tenido un efecto marginal. Si ahora se aumenta un 50%, hay probabilidades de que tenga un mayor impacto, pero pensamos que el efecto sobre la oferta de crédito, específicamente sobre la disminución de tasa, hay que ver que la competencia opera en ese sentido. Las instituciones, después de décadas, están en operaciones de crédito, decidiendo crédito. Las entidades financieras cooperativas no dan crédito por garantía; dan crédito según la capacidad de pago de la persona.
No sé si tenemos, Juan Esteban, alguna respuesta del dividendo. Lo que sí tengo en mente, mientras Juan Esteban puede responder, es que la expectativa de que estos 60 puntos, adicionando algo por garantía, voy a decir 20 puntos más, 30 puntos más, puede ser que el efecto sobre el dividendo sea por la parte de abajo.
Bajo de 100 mil pesos mensuales. Esa sería la disminución del dividendo. Pedí que me hicieran el cálculo y me comprometo a quedarme en la reunión mientras continúan exponiendo los demás invitados; apenas tenga esa información, se la entregaré y, en caso de no contar con ella, nos comprometemos a enviarla por mail a la Comisión. El presidente a su disposición.
Muy bien, agradecemos entonces la presentación. Siéntanse liberados o, si lo estiman conveniente, pueden continuar escuchando.
Presidente, me acaba de llegar la información. Por ejemplo, para una vivienda de 3.000 UFs, con y sin subsidio, a 25 años de crédito y con un pie del 10%: con subsidio la tasa sería de 4,48%. En cuanto al dividendo, inicialmente se estimó que con subsidio sería de 571.000 pesos y sin subsidio de 537.000 pesos; sin embargo, cabe revisar, pues considero que al revés, con subsidio el dividendo sería de 538.000 pesos y sin subsidio de 571.000 pesos, es decir, hay una diferencia de 50 a 60 mil pesos. Diputado Donoso, una última pregunta, y diputado Mellado, una última pregunta: ¿ustedes estiman que este incentivo es suficiente para que 50.000 viviendas sean compradas en estas condiciones? Porque eso es lo que busca el proyecto: 50.000 viviendas en un año. Entonces, ¿será suficiente este incentivo en el mercado que tenemos? Si el beneficio termina siendo de 30 y tantos mil pesos, lo mismo el ejercicio podría completarse con una menor renta necesaria para acceder al crédito hipotecario, tanto con como sin subsidio.
Bien, el presidente: miren, todas estas respuestas vienen puestas en la lámina que vamos a escuchar a continuación. ¿Algo más al final por parte de ustedes?
Sí, señor presidente. Solo respondiendo a la última consulta: las estimaciones que nosotros teníamos indican que el delta de viviendas posibles de incentivar a que sean compradas estaba en el orden de las 20.000. Lo que pasa es que, en distintos escenarios, en un momento en que buscábamos que la tasa bajara 100 puntos (no 60), esa medida más sustantiva superaba las 30.000 viviendas. El dato más exacto lo tienen justamente los colegas de la Cámara Chilena de la Construcción. Nuestras estimaciones son que los dividendos debieran estar en el orden de 70.000 a 80.000 pesos, dependiendo de cuánto baje la tasa; no bajará 100 puntos, quizás, pero se acercará a esa cifra.
Muy bien, le agradecemos a ambos por la presentación y los dejamos absolutamente liberados. Muchas gracias. No sé si desea hacer un punto, subsecretaria, sobre lo planteado.
¿O prefiero hacerlo al final? Bien, al final. Vamos a escuchar entonces y van a hacer la presentación de la lámina donde vienen contenidas, además, estas y otras preguntas y respuestas que aquí han hecho nuestros colegas. Por parte de la Cámara Chilena de la Construcción, su presidente, don Alfredo Echavarría Figueroa, junto con el gerente de Estudios y Políticas Públicas, don Nicolás León. Don Alfredo, tiene usted la palabra.
Muchas gracias, presidente, y por su intermedio a todos los miembros de la Comisión. Vamos a hacer una presentación muy breve, con unas pocas láminas de contexto de la situación en que está el sector y el mercado, y después la parte más técnica del proyecto de ley la va a explicar don Nicolás León. Por favor, vamos.
Bueno, queríamos poner un poco el contexto. Este gráfico representa las unidades de ventas promedio en los últimos 22 años del sector inmobiliario, y esto incluye una línea punteada que indica que el promedio histórico es de 60.000 viviendas de venta. Llevamos los últimos tres años y se espera que este año 25 se sitúe en torno al promedio de 40.000 viviendas. Esa es la magnitud de la crisis del sector.
Hay que destacar que para la crisis subprime del año 2008 las ventas bajaron del orden de 48.000 viviendas. Después, en 2010, también se registró un efecto derivado del terremoto; posteriormente, hubo una aceleración de las ventas antes de que venciera el IVA –incluyendo ventas exentas de IVA–, y cuando entró en vigencia la exención del IVA, las ventas descendieron. Luego se observó alguna baja en el año 2020, con la pandemia, pero incluso en esos casos de grandes crisis, fueron crisis puntuales de un año y no alcanzaron los niveles que se han registrado en los últimos tres años. En estos tres años, el promedio de ventas de vivienda se ha situado cerca de dos tercios de lo que ha sido el nivel histórico promedio, considerando todas las crisis.
La siguiente, por favor.
En cuanto al stock de vivienda, aquí está el número de viviendas que hay en stock: 205.000 viviendas, que incluyen departamentos –la gran mayoría– y casas. Para entender la magnitud de este stock, con las velocidades de venta que se registran hoy día, este stock se agotaría en 36 meses, prácticamente tres años (aunque se menciona también 35 u 36 meses), lo que contrasta con las velocidades históricas de venta, que han sido de alrededor de 17 a 18 meses. Entonces, esto demuestra que no solo la crisis afecta el lado de la venta de vivienda, sino que, en paralelo con el inicio de nuevos proyectos –que parten para reponer el stock disminuido–, el sector se encuentra detenido en ambos frentes.
Una consulta: ¿este stock de 105.000 está preferentemente en Santiago casi en su totalidad?
No, está en todas las regiones. En cada región hay realidades distintas; por supuesto, podemos entregar las cifras, ya que las tenemos por región, pero se trata de un fenómeno que se observa en todo Chile.
Y destacar… Por lo que indica la presentación, de esta oferta el 70% corresponde a unidades menores de 4.000 UF. Pero, si se pudiera especificar un poco el valor exacto –¿3.500, 3.000, 3.800?–, lo que se quiso con este valor es demostrar que hoy día existe un stock de viviendas menores a 4.000 UF –del orden de 75.000, 74.000 viviendas–, de manera que, si se llegara a materializar la venta total del proyecto, que incluye 50.000 viviendas, aún así no se agotaría el stock. Por supuesto, existen numerosas viviendas con valores inferiores a 3.000 UF, e incluso de 2.500 UF; tenemos la data y podemos entregarla, desglosada por región.
Le interrumpo una última intervención, dos o tres intervenciones. Diputado Naranjo, luego diputado Barreta, para que quedara como un compromiso.
Perfecto. Ah, perfecto. Sí, sí, sí. Diputado Naranjo.
Perdón. Presidente, yo sé que es complejo el mercado…
De las viviendas, pero a uno le cuesta entender, porque en toda actividad productiva, cuando hay sobreoferta, baja el precio. Y resulta que uno ve que las viviendas no bajan el precio, incluso suben. Entonces, me gustaría que nos pudieran explicar esa situación, porque uno esperaría, si hay un superávit de 100.000 viviendas, yo trataría de venderlas más baratas para poder incentivar la demanda. Pero resulta que uno ve a lo largo de la historia que van subiendo, siguen subiendo. Entonces, hay algo que no me cuadra. A lo mejor podrían explicarnos eso, porque a mí por lo menos no me cuadra. Gracias, Jaime. Don Alfredo.
Ya lo tenemos en la explicación, Presidente, y por su intermedio, diputado, tenemos la explicación clara, y sí indicarle que los precios han bajado, no en las magnitudes de los elementos fungibles u otros, porque hay temas asociados a los fondos de inversión que tienen el dinero puesto ahí y, de repente, esa gente no está dispuesta a hacer una pérdida, porque los márgenes no dan para hacer rebajas, y no es un elemento fungible, que si no se vende hoy se va a pudrir, lo que sea, y que no se puede hacer. Pero efectivamente, los precios han bajado; hay ofertas, depende obviamente del proyecto, depende del tipo de financiamiento que tenga. Así que eso es así, y tenemos la explicación más adelante en detalle.
Diputada Yoman: Muchas gracias, Presidente. Bueno, primero, saludarles. Lo segundo es que, según los datos oficiales del Banco Central, indican lo contrario respecto al precio de las viviendas nuevas, al menos. El índice de precios de vivienda, de hecho, ha ido al alza desde el segundo semestre del 2022; se dice que ha subido en un 7,3% desde septiembre de 2022 a septiembre de 2024, que son los últimos datos oficiales, y el índice de precio de vivienda se mide en UF, por lo tanto, sería un 7,3% más inflación, o sea, sería más aún. Eso, Presidente, como para contrastar datos.
Mire, vamos a hacer lo siguiente: acojo la posición de orden, diputado Romero; vamos a permitir que haga la exposición, efectivamente, y luego vamos a hacer la consulta, ¿ya? Así es que tiene usted la palabra desde este momento hasta el término de su exposición. Muchas gracias, Presidente.
Vamos a explicar después el alza, porque efectivamente eso tiene que ver con el alza del costo de la vivienda, no cuando un proyecto sale a la venta en un cierto valor, que efectivamente puede ser más alto que hace 10 años, por razones estructurales, como las alzas de los costos de los materiales y otros factores que vamos a explicar. Lo que estaba hablando yo es que, cuando proyectos salen a la venta en estos últimos dos o tres años, sí han habido rebajas en el precio real en UF. Lo que señala usted, diputada, es que el alza que está mencionando el Banco Central – que también la tenemos nosotros – es el alza que se ha producido por las alzas reales de costos sobre UF de los materiales y otros insumos.
Continuamos entonces; ahí está la indicación: ese es el stock actual y hay un 70% de viviendas que están por debajo de las 4.000 UF, que es el límite que se le puso a este proyecto. En la continuación se evidencia un efecto conjunto que trae este tema; además, esto explica las quiebras que han ocurrido en los últimos años del orden de 120 a 130 empresas, algunas inmobiliarias muy conocidas, por el efecto de esta baja tan marcada y tan brutal de los volúmenes de venta en estos últimos cuatro años. El otro efecto grave de esta baja de actividad es el tema del empleo. De todas las áreas de la construcción, la vivienda es la que tiene un uso intensivo de mano de obra, de forma mayor y más rápida. Los grandes proyectos de minería, que también ocupan mano de obra, por supuesto, tienen un inicio más lento; cuando parte un proyecto de minería, los picos de ocupación de mano de obra ocurren dos o tres años después. En el caso de los proyectos de vivienda, esto es inmediato. Entonces, esto explica la gran caída que ha habido en el empleo. Postpandemia, nos recuperamos prácticamente a los niveles en que estábamos, pero hoy en día estamos con un orden de un 20% de cesantía en el sector. Entonces, el efecto reactivador del inicio de nuevos proyectos es un efecto de inmediato crecimiento de la mano de obra, porque es directo en el caso de la vivienda.
Y lo último a señalar es que tenemos una realidad en el país realmente dramática de falta de vivienda. Hoy en día, el déficit de vivienda es de un millón de viviendas, y las proyecciones que tenemos hacia el año 2035 se van a duplicar.