Congreso de los Diputados - Vivienda y Agenda Urbana - 23 de septiembre de 2025

Buenos días. Se abre la sesión para tramitar el orden del día aprobado anteriormente. Le comunico a los miembros de la comisión que en la presente sesión se va a disponer de traducción simultánea en catalán. Vamos a celebrar la comparecencia de doña Concepción Pilar Barrio del Olmo, presidenta del Consejo General del Notariado y decana del Ilustre Colegio Notarial de Madrid, y don Alberto Martínez Lacambra, director general del Centro Tecnológico del Notariado, para informar sobre su portal de estadística. Antes de continuar, quiero dar las gracias a los dos por acompañarnos hoy aquí en esta comisión, en la que creemos que es muy interesante conocer su portal, conocer cómo manejan ustedes los datos, que creo que es imprescindible para tomar decisiones por parte de esta comisión, por parte del Poder Legislativo. Les agradezco encarecidamente su asistencia esta mañana y a todo el Consejo del Notariado. Tiene la palabra doña Concepción Pilar Barrio del Olmo. Muchas gracias, señora presidenta, señora letrada de la mesa. Señorías, muy buenos días a todos. Yo también quiero comenzar agradeciéndoles a todos ustedes la invitación a esta comparecencia al director general del Centro Tecnológico del Notariado, ANCER, don Alberto Martínez Lacambra, y a mí. Yo voy a ser muy breve porque tenemos que tener tiempo suficiente para que ustedes vean nuestro portal inmobiliario, portal que hace referencia a datos. Y además es que se trata de datos referentes, antes lo estábamos comentando, referentes a personas. Los notarios estamos en contacto diario con personas. Por darles cifras, habitualmente por las notarías pasan en torno a 60.000 personas al día. Con firma electrónica cualificada disponemos de ella. Desde el 1 de enero del año 2002 firmamos 30 millones de documentos anuales; no me refiero solo a escrituras, actas o pólizas, sino comunicaciones, partes, copias de escrituras. Y hablando de datos, y lo tenemos en pantalla, tenemos 100 datos de 170 millones de documentos, son 25.000 millones de datos. Entonces, antes de pasar a los datos, sí que quiero hacer una muy breve referencia al grado de informatización del notariado. Desde el 1 de enero del año 2004, los notarios tenemos que pasar los datos que constan en las escrituras, actas que autorizamos, pólizas que intervenimos, a campos parametrizados. Esa obligación genera los índices informatizados, que a su vez genera el índice único informatizado, titularidad del Consejo General del Notariado. Es la segunda mayor base de datos en España después de Hacienda. Además, es el eje de nuestra colaboración con las administraciones públicas y con las autoridades competentes en materia de lucha contra el blanqueo de capitales y financiación de terrorismo. La característica esencial de esos datos, que van a ver ustedes ahora, es que son datos auténticos. Los notarios tenemos que comprobar que los datos que están en los índices informatizados coinciden con los que constan en las escrituras. Y ven también en pantalla que aparece, donde está «dato auténtico», la hoja de cotejo, que es lo que comprobamos los notarios y coincide con los datos que tenemos en las escrituras. El hecho de que sean datos auténticos ha posibilitado que, por ejemplo, el Catastro tenga en cuenta nuestros datos a la hora de fijar los valores de referencia. Estos mismos datos, debidamente anonimizados desde el año 2012, están incluidos en lo que denominamos el Centro Estadístico del Notariado, que se trata de un portal estadístico de libre acceso. Pero lo que estamos presentando actualmente, el portal inmobiliario, avanzando en los datos inmobiliarios de compraventas e hipotecas y utilizando inteligencia artificial, podemos decir que es el compendio que tiene mayor información y granularidad sobre la vivienda basado en datos auténticos. Avanzando en la regulación, y este portal, que vamos a ver ampliamente, responde al compromiso del notariado con la sociedad y con el servicio público.

sumamente intuitivo e interactivo y lo van a comprobar. Avanzando en la regulación, la ley 11.2023, que para el notariado entró en vigor el 9 de noviembre de 2023, debemos disponer no solo del protocolo en soporte papel, sino también del protocolo electrónico. Y ven que aparece en la pantalla el protocolo electrónico. Se trata de protocolo con distinta finalidad. Uno tiene una finalidad de conservación, no hay ningún soporte que garantice la conservación, gracias, tanto como el papel durante siglos y el protocolo electrónico que va dirigido a circular. Cualquiera de ustedes, señorías, pueden llevar en su móvil una copia autorizada electrónica, copia notarial con el CSV. En todo este proceso de informatización siempre hemos respetado dos criterios, dos valores esenciales que son la ciberseguridad. El notariado español tiene nivel alto de seguridad en todo el proceso informático y eso es extraño en la administración pública española. Y en segundo lugar también la usabilidad, tanto general como particular. General supone que desde noviembre del año 2023 más de 600.000 personas se han dado de alta en nuestra sede electrónica, que además fue pionera en España. Y además con carácter particular es que para determinados sectores hemos generado específicos desarrollos para facilitar la comunicación con el notariado, a graduados sociales, gestores administrativos o abogados. Pero quiero, y ya voy terminando, que no perdamos de vista que toda la información que ustedes van a ver ahora relativo a compraventas, hipotecas, podríamos disponer también de ella respecto de los alquileres que se mueven en el ámbito de la opacidad propia del documento privado. No existe costumbre en España, en nuestro país, de la formalización de los alquileres en escritura pública. Y les cuento lo que puede ser una anécdota. La semana pasada estuvieron visitando el Consejo General del Notariado una delegación de notarios de Marruecos. La presidenta de Rabat se sorprendía que los alquileres no se celebraran en España en escritura pública. En Marruecos nos decían que sí que se celebran y ayer que estuvieron también una delegación de chinos nos dijeron que también se formaliza en escritura pública. No es solo por transparencia e información, que ya es suficiente, tanto para la Administración como para la ciudadanía, sino por seguridad jurídica. Estamos hablando de las viviendas de las personas del hogar, me da igual que sea en propiedad o alquiler. La intervención del notario garantizará, como en cualquier operación en la que intervenimos, la capacidad de las partes, la identidad, el control de legalidad, que quien alquila de verdad es propietario y puede alquilar. En la actualidad no existen esos controles. Controlaríamos también si existen de verdad contratos de temporada y no contratos que son fraudulentos intentando eludir la aplicación de la ley de arrendamientos urbanos porque en realidad son contratos de larga duración. El notario podría controlar fácilmente la causa de ese contrato. Y además todo ello de una forma muy sencilla, con un contrato muy breve que tendríamos colgado en nuestra sede electrónica, lo que llamamos el portal del ciudadano. El otorgamiento podría ser por videoconferencia y si hablamos de coste de la intervención notarial, dependerá de ustedes, porque el Gobierno es el que marca lo que cobramos los notarios. Controlaríamos la legalidad, además, en lo que decimos, en el momento de la verdad, en el momento que se entregan las llaves y se paga la renta y se deposita, en su caso, la fianza. Porque un control posterior, me da igual, un mes, dos meses o tres meses, lo único que hace es abocar a las partes a un juicio, con los costes que sabemos que conlleva un juicio tanto económico como emocional. Y como les he prometido al principio que iba a ser muy breve, yo ya le cedo la palabra a Alberto Martínez Lacambra, la Cámara, para que nos presente el portal inmobiliario. Muchas gracias. Muy buenos días, presidenta. Señorías, muchísimas gracias por la invitación. Un placer estar aquí. Yo, si me permiten, vamos a hacer brevemente… Vamos a un minuto. La presidenta del notariado ha hecho mención de que desde el año 2012 las estadísticas están abiertas a la ciudadanía. Efectivamente tenemos un portal que contiene todos los datos, no sólo de la compra-venta, sino de la compra-venta hipoteca o cualquier acto notarial. Es un portal muy utilizado por el mundo académico. Y de hecho, vamos, algunos compañeros de la facultad me dicen, oye, da gusto. por la robustez del dato y la coherencia de las series. Lo utilizan también profesionales y obviamente también prensa especializada. Pero es verdad que no es intuitivo, no es muy intuitivo. Por tanto, tuvimos un encargo del Consejo General del Notariado que nos dijeron…

Vamos a hacer algo intuitivo, fácilmente accesible, ese concepto de democratizar el dato. Vamos, hablamos del derecho de la vivienda, pero yo creo que el primer derecho es saber el mercado de la vivienda, porque cuando hay asimetría oferta-demanda, uno accede al mercado sin realmente saber lo que está ocurriendo. Por tanto, el portal es este, es Primicia, lo terminamos el día 21 de octubre. Y he dicho antes, y lo vuelvo a repetir, que están todos invitados, que les enviaremos la invitación a la presentación. No, no, no quería más. Entonces, simplemente, les voy a enseñar cuatro KPIs; me voy a ir a una presentación para que vean el potencial del índice. Es decir, vamos a hacer un diagnóstico 2007-2025, qué ha ocurrido en España con la vivienda, hipotecas, extranjeros, compran mucho, compran poco, jóvenes. Lo que van a ver lo podemos perfectamente aterrizar después con el propio portal. Este portal nos permite ver en cualquier territorio desde el precio metro cuadrado. Estos son datos de los últimos 12 meses. Es que nos decía Alberto que son datos de los últimos 12 meses, yo les he dicho que estos datos son auténticos, pero además actualizados, porque los notarios tenemos que enviar la información cada 15 días referente a los 15 días anteriores. O sea, la actualización es máxima. Todo esto no es pasado un plazo; es cada 15 días tenemos toda la información, está generado el índice único informatizado. Tenemos el importe medio de la vivienda, el número de compraventas en un año, 723.000. Aquí podemos incluso diferenciar entre lo que es la vivienda nueva, 63.000; es obvio, siempre hay el debate, falta vivienda nueva, no hay ninguna duda. 723.000 y de estos 63.000 corresponden a viviendas nuevas. Por lo tanto, podemos, si queremos, bajar. Comunidad Autónoma, a ver si... un minuto, que veo que ralentiza... nos podemos bajar... podemos bajar a las comunidades autónomas... Este es el portal, lo que hemos dicho, no es una presentación, es el portal en directo. Tenemos cierta lentitud aquí con él. Hacemos una cosa, volvemos después e iremos bajando el territorio. Espero que... Bueno, yo, si me permiten, vuelvo a la presentación. Vamos a ver, insisto, lo que vamos a ver aquí es perfectamente trasladable a cualquier ámbito. La evolución del precio de la vivienda desde el 2007 a 2025, vamos a ver qué ha ocurrido en España. Aquí he tomado mirando a plurifamiliar, plurifamiliar, unifamiliar, piso o chalet. Evidentemente el peso de la plurifamiliar es un 75-80%, por tanto, vamos, es una muestra suficientemente homogénea que podemos hacer una proyección de lo que ha ocurrido desde el 2007 al 2025. Realmente en el año 2007 llegamos al nivel máximo de ventas, 618.000 viviendas de plurifamiliar. Eso suponía unas 830.000 viviendas en total cuando añadíamos la vivienda unifamiliar. Obviamente en el 2013 hay una caída muy sustancial y desde el 2013 ha habido una recuperación. Si vemos los precios, en el año 2007 el precio metro cuadrado era de 2.077 euros. Se cayó a 1.300, es decir, tuvimos una bajada del 37% en términos nominales, y evidentemente desde el 2013, ahora, justo este semestre, hemos recuperado la cota del 2007. Hemos recuperado en términos nominales. Ahora bien, en términos reales, estamos todavía por debajo. No estoy diciendo que la vivienda esté barata. Pero lo que es verdad es que, si descontamos la inflación, el precio actual respecto del 2007 está un 27% por debajo. Obviamente, esto nunca más bien dicho va por barrios. Hay sitios donde han habido... aumentos desde el 2013 del 100% y por encima, y hay otros que ha quedado muy amortiguado.

Vemos que España tiene un problema con la vivienda, sí, en determinadas zonas. Hay otras zonas que no es así. Si me permiten, veamos por comunidades autónomas. Vemos como la situación es muy dispar. Desde Extremadura, 838 euros el metro cuadrado, Castilla-La Mancha 923, así por debajo de 1.000, nos vamos a Baleares prácticamente 3.800 euros metro cuadrado. Por tanto, es evidente que hay una situación muy grave. Una situación muy dual en este país. Hay sitios donde la vivienda es de difícil acceso, vamos a etiquetarlo, y hay otros donde sí que perfectamente se hace viable la adquisición. Si nos vamos por provincias en este semestre, las provincias donde están más tensionadas, es evidente que tenemos Baleares, Madrid, Barcelona, País Vasco, Málaga. Y si damos un pasito más, hay un dato muy interesante, que es comparar el precio de la capital de provincia. Es decir, en Barcelona el precio es de 4.500 euros metro cuadrado, en Madrid 4.900, en San Sebastián 6.000. En esta tabla tienen la comparación de capital de provincia y provincia. Estoy con la unifamiliar, me he olvidado. Después en las hipotecas la volveré a incorporar. Pero fíjense, aquí tengo en Guipúzcoa 3.600 euros y me voy a la capital 6.000. Hay una diferencia del 67% entre capital de provincia y provincia. En Madrid, que hay una diferencia del 31%, y en Barcelona del 50%. Bueno, pues esto en el fondo es una buena noticia. No hace falta que vivamos todos amontonados en la capital. En la medida que el territorio nos lo presta, obviamente podemos reducir el precio de acceso de la vivienda. Por tanto, estudiar un nombre, la solución, que es transporte público. Si tenemos un buen sistema de conectividad, es decir, cuando trabajamos con los servicios de comunicación, Ahora veamos un mapa. Si trazamos las coronas de 30 kilómetros a Barcelona, reducimos un 50% el precio de la vivienda. Y lo mismo ocurre en el caso de Madrid. Y si vamos a 60 kilómetros, en el caso de Barcelona, reducimos a dos tercios el precio de la vivienda. Ergo, con un buen transporte público, conseguimos la finalidad. ¿Dónde se complica? Aquí Baleares y Mallorca prácticamente empatan. Cuando la capital de provincia y la provincia coinciden, ahí donde está la solución no podemos ganar terreno al mar, ahí sí que tenemos una complejidad no menor. Aquí como curiosidad podemos coger Barcelona y Madrid, Barcelona cuesta prácticamente 4.500 euros metro, en Barcelona tenemos Barcelona y su primera corona que es la área metropolitana, si nos vamos a una segunda corona a 30 kilómetros, ciudades como Mataró, Granollers... y Terrassa bajamos el 50% el precio de la vivienda. Y si nos vamos a una tercera corona, el precio baja dos tercios. Con lo cual, para que eso sea eficaz, una cuestión de transporte público. Un transporte público que en máximo 45 minutos me permita llegar desde un punto de estos a Barcelona, cumpliría la finalidad de facilitar el acceso. Si nos vamos a Madrid, ocurre lo mismo. Prácticamente 5.000 euros al metro cuadrado. Me voy a Rivas, me voy a Alcalá, me voy a Arganda y reduzco el 50% el precio de la vivienda. Por tanto, lo mismo. Si el transporte público me permite llegar en 45 minutos a la capital, es perfectamente factible. Hoy por hoy, como ustedes lo saben, mucha gente vive en Toledo, 30 minutos de AVE y trabaja en Madrid. Por tanto, la solución muchas veces del precio, por lo menos en la península, de estas zonas tensionadas pasa por un transporte público de calidad. Déjenme un indicador que también está en el portal, que es la tasa de esfuerzo para la adquisición de vivienda en España como ha evolucionado. Y eso también va por barrios. La tasa de esfuerzo, hemos cogido, obviamente, estos no son datos del notariado, estos que presento aquí, la renta media neta de las familias, la evolución desde el año 2008 al 2024, y cruzamos con los datos del notariado, que son el precio de la vivienda. Tenemos que en el año 2008 comprar una vivienda en promedio en España suponía un esfuerzo de destinar seis anualidades de renta disponible, 6,1. Hoy estamos a 5,1.

Por tanto, en promedio, si esto, como ahora verán, esto va por barrios, pero en promedio el nivel de esfuerzo que hoy deberíamos de hacer es ligeramente inferior al que se hacía en el 2008. Es verdad que aquí hay elementos como la financiación, que la dificultad del acceso a la financiación, esto también complica. Pero ya, si me permiten, por comunidades autónomas, tenemos, mientras... Extremadura, Castilla-La Mancha, Murcia, están muy ligeramente el esfuerzo por encima de tres veces. En el caso de Baleares superamos las ocho veces. Por tanto, es cierto que en España hay problemas con la vivienda, pero hay una situación dual. En unos están muy marcados y en otros son menos significativos. Y nos vamos a ver qué ha ocurrido en el mercado de las hipotecas. A ver, importante. Hipotecas para adquisición de vivienda. Lo digo porque a veces los datos, nosotros en el índice único, el notario identifica la finalidad de la hipoteca y por tanto hay hipotecas mayoritarias. Más o menos las hipotecas vienen a haber unas 450.000 al año. 360.000 se destinan a adquisición de vivienda y hay otras 90.000 que son colaterales de otros usos. En cualquier caso... En este gráfico incluimos las subrogaciones, porque evidentemente subrogar una hipoteca es una forma de adquirir. En el año 2007, 722.000. Hoy estamos a la mitad. Insisto, 722.000 que habían subrogaciones y hipotecas con finalidad de adquisición. De todas formas, a mí hay un dato que siempre me... vamos, en el año 2013 es que se rompió el mercado. 82% de caída. Esto es la rotura de cualquier mercado. Por tanto, y los importes, en el año 2007, hace 18 años, 173.500 euros era el importe medio de la hipoteca. Bajamos, fíjense, a 133.000. Y en este momento estamos cerca de los 170.000. Todavía estamos por debajo de la cifra del año 2007. Esto en términos nominales. Si fuéramos en términos reales, estaríamos... un veintitantos por ciento por debajo, vamos, como curiosidad. Y aquí otra curiosidad, la subrogación hipotecaria que se hacía. En el año 2007 estábamos en 220.000 subrogaciones. Claro, se ha caído, ¿por qué? Vivienda nueva se hace poquísima y, por tanto, subrogación del promotor bien poca. También hay otro efecto aquí, aunque no se nota mucho en el 2019 y siguientes, pero vamos, si algún día retomamos la senda de la construcción de vivienda nueva, se notará, y es que con la ley 5.2009, que aprobaron en esta casa, la conclusión es que cuando se hace una hipoteca la paga la entidad financiera. Por tanto, ahora ya no hay esa devoción de hacer tantas subrogaciones, sino que el adquirente decide qué entidad financiera le conviene más. Finalmente le acaba costando lo mismo. Antes del 2019, no subrogarse una hipoteca significaba pagar los gastos de constitución. A partir del 2019 los gastos de constitución los asume la entidad financiera. Si nos vamos, el porcentaje de viviendas financiadas, a ver, cuántas viviendas

En España se compran con hipoteca. Fíjense que en el año 2007 el 87 % se compraban con hipoteca. Esto se cayó hasta el 46 %. Perdón un minuto. Esto se cayó hasta el 46 %. Y en este momento estamos en el 54 %. Prácticamente una de cada dos viviendas, el 54 %. Y antes decía, importante tener en cuenta, hay una cosa que es la hipoteca en general, el negocio jurídico, 450.000 hipotecas aproximadamente, y la otra, la hipoteca para la adquisición de vivienda. Entonces, el índice único te lo diferencia perfectamente. Si aquí yo pusiera el total de las hipotecas, el coeficiente me saldría prácticamente al 70 %. Pero la hipoteca para adquisición de viviendas, contando su prorrogación, nos lleva al 54 %. Ahora vemos, va por barrios. En Madrid veremos que está por encima del 80 % y hay otras zonas que estamos por debajo del 50 %. Si me permiten. La media que hablamos, 54 %, y en el caso de Madrid, el 82 % se compran con hipoteca. País Vasco sí que se detecta donde la vivienda es más cara, que se compran más viviendas con hipoteca. En algunos casos, en Baleares no, porque aquí hay una combinación de precio y extranjeros. Ahora veremos los extranjeros que compran en cada comunidad. En el caso de la Comunidad Valenciana, el 40 %. A mí, la verdad, me sorprendió este dato, pero claro, cuando ves que en Alicante el 53 % de los compradores son extranjeros, explica esto. Ayer estábamos con el decano de Valencia y le dije, “oye, clarísimo, vamos, somos absolutamente, perfectamente conscientes de eso”. El decano de Cantabria el otro día decía, una de cada dos, digo, una de cada dos, y efectivamente es lo que está ocurriendo. Cuando nos vamos a ciudades como Barcelona y Madrid, pues obviamente este ratio aumenta. Vamos, compradores extranjeros, que también me parece interesante, insisto, esto en el propio portal lo podemos perfectamente… ¿Qué compran desde el año 2007 los compradores extranjeros? Tenemos en el año 2007 el 7,5 %, prácticamente una de cada 13 viviendas la compraban extranjeros. Esto, fíjense que en el 2013 aumentó muchísimo, esto también se explica porque del 2007 al 2013 caen mucho los precios, por tanto implica la entrada de capital extranjero y, a partir del 2013, se produce una asíntota, la verdad es que se produce una asíntota en casi todo, se sitúa alrededor del 20 %, obviamente en los años del COVID aquí cayó. En este momento, una de cada cinco viviendas en España la compran extranjeros. En cualquier caso, aquí hay que diferenciar también entre el residente y el no residente. Vamos, España es un país que vive muy bien, se vive muy bien, vienen a vivir y compran vivienda. Igual que cuando los que nos ha tocado vivir en otras latitudes han ido a vivir a otros sitios, pues te instalas y formas parte de la ciudadanía. De este 20 %, el 13 % son residentes, y por tanto, el resto, el 7 %, son inversionistas extranjeros no residentes. Aquí hay un punto que aumenta justo en el 2013, tiene su lógica. El no residente supera al residente porque es cuando los precios tocaron suelo y, a partir de ese momento, obviamente, ahí es cuando entró el máximo capital extranjero. Visión comprador, también es bueno ver visión vendedor. Si no, podemos rápidamente sacar conclusiones de que el 8 % del mercado queda cautivo en compradores no residentes. Los vendedores, tenemos el 11,6 %, de 4,5 % hemos pasado al 11 % de los vendedores son extranjeros. Acuérdense que veíamos que era el 20,4 % contra el 11,6 %. Por tanto, obviamente, el comprador supera al vendedor. Tenemos un 4 % de los residentes y tenemos entre el 7 y el 8 % de compradores extranjeros no residentes. Por tanto, en términos netos, podríamos decir que…